Guía Legal Paso a Paso para Recuperar una Vivienda Ocupada Ilegalmente
Esta guía antiokupación oficial práctica explica qué hacer en caso de ocupación ilegal de tu vivienda, distinguiendo entre distintos tipos de ocupación, con base legal clara y acciones recomendadas en Baleares.
Contexto y notas importantes:
Definición de ocupación ilegal: La guía distingue entre ocupación de una vivienda que constituye el domicilio habitual del propietario (protegida por el artículo 18.2 de la Constitución Española) y ocupación de otras propiedades (como segundas residencias o inmuebles vacíos), que se tratan como un delito de usurpación (artículo 245.2 del Código Penal).
Marco legal: La Ley 5/2018, de 19 de junio, y la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, permiten a los propietarios iniciar acciones civiles para recuperar la posesión de la vivienda ocupada ilegalmente. Además, el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, introdujo modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para agilizar los procesos de desahucio en casos de ocupación ilegal.
Advertencia: La guía enfatiza que los propietarios no deben intentar recuperar la vivienda por su cuenta (por ejemplo, cortando suministros o entrando por la fuerza), ya que esto podría derivar en responsabilidades legales. Se recomienda seguir los procedimientos legales y, si es necesario, contar con asesoramiento profesional.
Pasos detallados para el propietario:
Confirmar la ocupación ilegal y recopilar pruebas
Qué hacer: El propietario debe verificar que la vivienda ha sido ocupada sin su consentimiento y recopilar pruebas de la ocupación ilegal, como:
- Denuncias previas presentadas ante la policía.
- Comunicaciones con los ocupantes (si las hubiera).
- Testimonios de vecinos o testigos.
- Fotografías o vídeos que muestren la ocupación (sin violar la privacidad).
- Documentación que acredite la titularidad de la vivienda (escritura de propiedad, nota simple del Registro de la Propiedad).
Cómo y dónde:
- Obtener la nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación de la vivienda (en Baleares, se puede solicitar en línea o presencialmente en las oficinas del Registro de la Propiedad).
- Si hay indicios de ocupación reciente, acudir inmediatamente a la comisaría de Policía Nacional, Guardia Civil o Policía Local para presentar una denuncia, ya que la rapidez es clave para activar el procedimiento penal por allanamiento de morada (si es el domicilio habitual) o usurpación.
Detalles legales:
La denuncia debe incluir todos los detalles disponibles sobre la ocupación (fecha aproximada, estado de la vivienda, posibles daños).
Si la vivienda es el domicilio habitual, se aplica el artículo 202 del Código Penal (allanamiento de morada); si no, el artículo 245.2 (usurpación).
Presentar una denuncia ante las autoridades
Qué hacer:
Formalizar una denuncia ante la Policía Nacional, Guardia Civil o Policía Local, según la jurisdicción de la vivienda.
Cómo y dónde:
- Policía Nacional: En Baleares, acudir a la comisaría más cercana (por ejemplo, en Palma, en la calle Simó Ballester, 8). Teléfono: 091.
- Guardia Civil: En municipios sin Policía Nacional, acudir al cuartel correspondiente. Teléfono: 062.
- Policía Local: En algunos casos, puede ser el primer punto de contacto, especialmente si la ocupación ocurre en un municipio pequeño.
- Llevar identificación (DNI o NIE), la documentación de la vivienda y cualquier prueba recopilada.
Detalles legales:
- Si la vivienda es el domicilio habitual del propietario, se denuncia como allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), lo que permite a las fuerzas de seguridad intervenir inmediatamente para desalojar a los ocupantes sin orden judicial, siempre que se actúe con rapidez (antes de 48 horas desde la ocupación).
- Si no es el domicilio habitual, se denuncia como usurpación (artículo 245.2 del Código Penal), lo que inicia un procedimiento penal que puede requerir una orden judicial para el desalojo.
Plazo:
La guía recomienda actuar lo antes posible, ya que la inmediatez puede facilitar la intervención policial en casos de allanamiento.
Contactar con un abogado especializado
Qué hacer:
Contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario o penal para evaluar la situación y determinar la mejor vía legal (penal o civil).
Cómo y dónde:
- Buscar un abogado a través del Colegio de Abogados de las Islas Baleares (Illustre Col·legi d’Advocats de les Illes Balears, ICAIB), con sede en Palma (Calle de la Rambla, 10).
Teléfono: 971 179 400. - También ofrecen servicios de asistencia jurídica gratuita para personas con recursos limitados.
Detalles legales:
La guía subraya que un abogado puede:
- Preparar la denuncia penal con mayor precisión.
- Representar al propietario en los procedimientos judiciales.
- Asesorar sobre la posibilidad de solicitar medidas cautelares (como el desalojo inmediato) en la vía civil.
Iniciar el procedimiento civil (si la vía penal no es viable o no prospera)
Qué hacer:
Presentar una demanda civil para recuperar la posesión de la vivienda, basada en el artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), modificado por el Real Decreto-ley 5/2023.
Cómo y dónde:
- El abogado redactará la demanda, que debe incluir:
- Identificación del propietario y de la vivienda.
- Pruebas de la titularidad (escritura, nota simple).
- Evidencia de la ocupación ilegal (denuncia policial, testimonios, etc.).
- Solicitud de desalojo inmediato.
- Presentar la demanda en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al municipio donde se encuentra la vivienda.
En Baleares, los juzgados están ubicados en Palma, Mahón, Ibiza y otras localidades, según la isla. - Pagar las tasas judiciales, salvo que el propietario cumpla los requisitos para justicia gratuita.
Detalles legales:
- La Ley 5/2018 y el Real Decreto-ley 5/2023 permiten un procedimiento sumario que agiliza el desalojo, con plazos reducidos.
- Los ocupantes tienen solo 5 días para justificar su posesión legal.
- El juez puede ordenar el desalojo como medida cautelar, incluso antes de la sentencia definitiva.
- Si los ocupantes no justifican un título legal (como un contrato de arrendamiento), el juez emitirá una orden de desalojo ejecutable de inmediato.
Notificación a los ocupantes
Qué hacer:
Una vez admitida la demanda civil, el juzgado notificará a los ocupantes la orden de desalojo o la citación para que justifiquen su posesión.
Cómo y dónde:
- Esta acción la realiza el juzgado, no el propietario.
- La notificación se entrega en la vivienda ocupada o, si no es posible, se publica en el tablón de anuncios del juzgado.
- El propietario, a través de su abogado, debe seguir el proceso para asegurarse de que la notificación se realiza correctamente.
Detalles legales:
- Los ocupantes tienen 5 días hábiles para responder y demostrar que tienen un título legal para estar en la vivienda (por ejemplo, un contrato de alquiler).
- Si no responden o no justifican su presencia, el juez procederá al desalojo.
Ejecución del desalojo
Qué hacer:
Si el juez ordena el desalojo, se fija una fecha para que las fuerzas de seguridad (normalmente la Policía Nacional o la Guardia Civil, con apoyo de un representante del juzgado) ejecuten la orden.
Cómo y dónde:
- El desalojo se realiza en la vivienda ocupada, en la fecha y hora establecidas por el juzgado.
- El propietario o su abogado deben estar presentes para recuperar la posesión y verificar el estado de la vivienda.
- Si hay daños en la propiedad, el propietario puede documentarlos (fotos, vídeos o un informe pericial) para iniciar una reclamación posterior.
Detalles legales:
- La ejecución del desalojo está regulada por la LEC y debe realizarse respetando los derechos de los ocupantes.
- Si los ocupantes son personas vulnerables (por ejemplo, familias con menores), el juzgado puede notificar a los servicios sociales, pero esto no detiene el desalojo, según el Real Decreto-ley 5/2023.
Reclamación de daños y perjuicios (opcional)
Qué hacer:
Si la ocupación ha causado daños a la vivienda o pérdidas económicas (como impago de rentas o gastos de suministros), el propietario puede presentar una demanda civil para reclamar una indemnización.
Cómo y dónde:
- El abogado preparará una demanda por daños y perjuicios, que puede presentarse en el mismo procedimiento civil o en uno separado.
- Presentar la demanda en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente.
- Incluir pruebas de los daños (fotos, facturas de reparaciones, informes periciales) y una estimación de las pérdidas económicas.
Detalles legales:
- La reclamación debe basarse en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad extracontractual).
- El propietario debe demostrar la relación entre la ocupación ilegal y los daños reclamados.
- Si los ocupantes no tienen recursos, la ejecución de la indemnización puede ser difícil, pero una sentencia favorable puede servir para futuras acciones legales.
Medidas preventivas para evitar futuras ocupaciones
Qué hacer:
Una vez recuperada la vivienda, tomar medidas para prevenir nuevas ocupaciones ilegales, como:
- Instalar sistemas de seguridad (cerraduras reforzadas, alarmas, cámaras).
- Mantener la vivienda ocupada o vigilada, especialmente si es una segunda residencia.
- Contratar un seguro que cubra daños por ocupación ilegal.
Cómo y dónde:
- Contratar empresas de seguridad en Baleares (por ejemplo, Securitas o Prosegur) para instalar alarmas o sistemas de vigilancia.
- Consultar con el ayuntamiento o la comunidad de propietarios sobre medidas adicionales, como vigilancia vecinal o control de accesos.
- Revisar pólizas de seguros con una correduría (como Mapfre o Allianz) para incluir coberturas específicas.
Detalles legales:
La guía recomienda evitar dejar la vivienda desocupada durante largos períodos y mantener un registro actualizado de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Resumen cronológico de los pasos
- Confirmar ocupación y recopilar pruebas: Verificar la ocupación, reunir pruebas y obtener la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Denunciar ante la policía: Presentar una denuncia en la Policía Nacional, Guardia Civil o Policía Local lo antes posible.
- Contratar un abogado: Buscar un abogado especializado a través del ICAIB para evaluar la vía penal o civil.
- Iniciar procedimiento civil (si necesario): Presentar una demanda en el Juzgado de Primera Instancia con pruebas de titularidad y ocupación ilegal.
- Notificación a ocupantes: El juzgado notifica a los ocupantes, que tienen 5 días para responder.
- Ejecutar el desalojo: Las fuerzas de seguridad ejecutan la orden de desalojo en la fecha fijada.
- Reclamar daños (opcional): Presentar una demanda por daños y perjuicios si hay pérdidas económicas.
- Prevenir futuras ocupaciones: Instalar sistemas de seguridad y mantener la vivienda vigilada.
Advertencias adicionales y fuentes
Advertencias adicionales:
- Plazos: La rapidez es crucial, especialmente en casos de allanamiento de morada, donde la intervención policial es más efectiva en las primeras 48 horas.
- Asistencia jurídica gratuita: Los propietarios con ingresos bajos pueden solicitar un abogado de oficio a través del ICAIB.
- Colaboración con servicios sociales: Si los ocupantes son vulnerables, el propietario debe estar preparado para que el juzgado coordine con servicios sociales, aunque esto no debería retrasar el desalojo.
- Evitar acciones ilegales: No intentar recuperar la vivienda por medios propios, ya que esto puede derivar en denuncias por coacciones o daños.
Fuentes:
- Guía Informativa i Recomanacions davant l’Ocupació Ilegal, Dirección General de Vivienda y Arquitectura, Govern de les Illes Balears.
- Ley 5/2018, de 19 de junio, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, de medidas urgentes.
- Artículos 202 y 245.2 del Código Penal Español.
- Artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si quieres descargar la guía directamente desde la web de la Conselleria, pincha aquí: https://www.caib.es/sites/dgha/es/guia_informativa_y_recomendaciones_frente_a_la_ocupacion_ilegal/
