Redacción: Fincas Mallorca · 09/06/25.
Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (según establece el Real Decreto 1312/2024 del 23 de diciembre de 2024). Esta medida exige que los propietarios consten en un registro para alquileres de corta duración y obtengan un número de registro oficial y lo exhiban en los anuncios en plataformas digitales.
Según adonde leas esta noticia te la presentarán como un perjuicio más para los propietarios, aquí no, nosotros somos firmes defensores de que la vivienda es un derecho básico, constitucional y que es el lugar y residencia permanente de una familia, tiene derecho sobre cualquier otra cosa, a estar tranquila y descansar en ella.
En Fincas Mallorca no estamos de acuerdo en explotar las viviendas comercialmente como si fuesen hoteles, para eso ya están los hoteles que tienen habilitadas y controladas sus dependencias ante posibles ruidos, suciedad o falta de orden de sus huéspedes. Las comunidades de propietarios no deben ser de ninguna manera quienes acarrean con el trabajo y el gasto como si fuesen agentes de seguridad privados gratuitos al cargo de estas viviendas incívicas y molestas. Aunque no nos guste que las viviendas se exploten comercialmente no podemos oponernos ya que la ley lo permite al cnsiderar estos inmuebles de «uso distinto de vivienda»
Una medida con finalidad claramente fiscal, más que turística o de convivencia
Aunque a menudo se presenta este nuevo Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración como una herramienta para mejorar la convivencia en las comunidades y ordenar el mercado del alquiler, conviene ser claros: su verdadero objetivo es puramente fiscal y recaudatorio. En Palma, como en muchas otras zonas de alta demanda turística, existe desde hace años un fenómeno creciente de alquileres de corta duración sin declarar, muchos de los cuales ni siquiera se ofertan en plataformas como Idealista o Airbnb, sino que se comercializan de manera opaca a través de agencias privadas, grupos cerrados o incluso por el boca a boca.
Estos alquileres generan unos ingresos considerables que no tributan en su mayoría: no se declara el IVA (que en este tipo de arrendamientos es del 21%), ni se tributa correctamente en el IRPF por los beneficios obtenidos. Por tanto, el legislador ha entendido que el mejor mecanismo para aflorar este mercado sumergido no era reforzar las inspecciones físicas, sino imponer la obligación de registro, bajo la amenaza de sanciones muy elevadas (de hasta 500.000 €).
En este sentido es importante recordar que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue claramente entre dos grandes tipos de arrendamientos:
- Arrendamientos de vivienda (uso habitual y permanente, con derechos y protección para el arrendatario).
- Arrendamientos para uso distinto de vivienda, donde se incluyen los arrendamientos de temporada, alquileres a turistas, alquileres por días o semanas, etc.
El alquiler de corta duración, por tanto, se encuadra claramente como arrendamiento para uso distinto de vivienda, y su régimen fiscal es mucho más estricto: el propietario debe facturar con IVA (21%), presentar las correspondientes declaraciones trimestrales de IVA y liquidar los impuestos que corresponda en el IRPF o IS. En la práctica, gran parte de los propietarios que explotan estas viviendas en Palma no cumplen con estas obligaciones, generando una competencia desleal frente a quienes sí actúan de manera legal.
El nuevo registro tiene como finalidad última crear un censo público y controlado de todas estas actividades, obligando a declarar ingresos que hasta ahora no figuraban en los circuitos fiscales. Es una estrategia de fiscalización inteligente, más que una medida para mejorar la convivencia, aunque indirectamente sí puede contribuir a que los alquileres que permanezcan activos sean de mejor calidad, con menos molestias para los vecinos y con unas condiciones legales más claras.
Sin embargo, es importante también entender el posible efecto secundario que esta medida puede tener: es probable que parte de los alquileres de uso distinto de vivienda = de temporada = de corta duración que sí se legalicen acabarán incrementando sus precios para compensar la carga fiscal. Es decir, a medio largo plazo veremos menos oferta ilegal, pero una oferta más cara y mejor controlada.
En conclusión: aunque desde el punto de vista social se vende como una mejora para la convivencia, este registro es en esencia un mecanismo para aflorar ingresos ocultos y reforzar la recaudación fiscal del Estado. Y para los propietarios que están operando fuera de la legalidad, la nueva normativa supone un aviso muy claro: ahora el riesgo de ser sancionado o descubierto será mucho mayor.
¿Por qué es una buena noticia para el alquiler permanente? Qué implica el nuevo registro para alquileres de corta duración
Reincorporación de viviendas al stock de largo plazo: Al regular los alquileres temporales, muchas viviendas se reorientarán hacia el alquiler residencial habitual, equilibrando así la oferta disponible. Ciudades con fuertes presiones turísticas, como Palma, podrán recuperar viviendas destinadas a residentes.
Transparencia y lucha contra alquileres ilegales: A través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, gestionada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se centralizará la información sobre estos alquileres, facilitando su control, lo cual contribuirá a frenar el alquiler ilegal y proteger tanto a residentes como a propietarios.
Equilibrio entre turismo y derecho a la vivienda: Esta regulación encaja con una estrategia razonable: permitir a los pequeños propietarios alquilar ocasionalmente, pero priorizar el uso residencial de largo plazo cuando la presión sobre la vivienda lo exige.
Beneficio social directo: Al mejorar la disponibilidad de alquiler habitual, los ciudadanos tendrán más opciones para encontrar vivienda permanente, lo que favorece la estabilidad social y la cohesión comunitaria en barrios tradicionales.
¿Qué deben hacer los propietarios?
- Desde 2 de enero de 2025 hasta el 1 de julio, los propietarios han podido solicitar su número de registro ante el Colegio de Registradores.
- Toda vivienda que se anuncie en plataformas digitales con contratos formales debe presentar dicho número desde el 1 de julio.
- El incumplimiento puede implicar la eliminación del anuncio y multas de hasta 500.000 €, según la alineación normativa autonómica.
Un beneficio concreto para la zona norte de Palma
En Fincas Mallorca, que trabajamos cada día en el mercado de Palma Norte, zonas como Camp Redó, Es Fortí, Son Oliva, Bons Aires o General Riera, vemos con muy buenos ojos esta nueva regulación. En estos barrios, tradicionalmente residenciales y muy buscados por familias y trabajadores locales, los alquileres turísticos descontrolados habían empezado a reducir la oferta de vivienda permanente. Gracias al nuevo Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración, esperamos que muchas de esas viviendas vuelvan a destinarse a un uso residencial estable. Esto beneficiará tanto a los propietarios que quieran alquilar con seguridad y rentabilidad a largo plazo, como a los vecinos que buscan un hogar en su propio barrio. Para los propietarios de la zona norte de Palma, esta puede ser una excelente oportunidad para reposicionar sus inmuebles dentro de un mercado de alquiler mucho más sólido y equilibrado.
Conclusión
Aunque algunas plataformas inmobiliarias hayan criticado la medida como restrictiva para los propietarios, desde Fincas Mallorca vemos en ella una oportunidad para mejorar un poco más el equilibrio entre el turismo, las actividades ilegales y el derecho a una vivienda estable. Es especialmente positivo para Palma, donde esta regulación puede permitir una revalorización real de la oferta de alquiler residencial que contribuya a la vuelta de inversión en vivienda por parte de pequeños tenedores.
