Vender un piso de una sociedad en Palma: impuestos y documentos

Actualizado el 27 de octubre de 2026 · Publicado el 27 de octubre de 2026

Portada: ilustración conceptual creada con IA; no representa un piso en venta.

Quién puede decidir y firmar la venta del piso

El propietario del piso es la sociedad, no sus socios por separado. Por eso, no basta con que uno de ellos quiera vender.

Normalmente firma el administrador, la persona nombrada para gestionar y representar a la empresa. También puede hacerlo un apoderado: alguien que ha recibido autorización para actuar en su nombre. Hay que comprobar que esa autorización permite vender y si puede firmar una persona sola o deben intervenir varias.

En determinados casos, la venta necesita además el acuerdo de la junta general, la reunión en la que los socios toman decisiones. Sucede cuando se vende un activo esencial: un bien especialmente importante para la empresa.

Si compra otra empresa, también debe comprobar quién puede representarla y si necesita autorización de sus socios. Conviene resolverlo antes de firmar las arras: el acuerdo previo a la escritura que suele incluir una entrega de dinero y fija las condiciones de la compraventa.

Qué impuestos paga la sociedad que vende

1. Impuesto sobre Sociedades: se calcula sobre el beneficio fiscal

El Impuesto sobre Sociedades es el impuesto que grava el resultado fiscal de la empresa. El beneficio fiscal es la ganancia calculada con las reglas tributarias. No se obtiene aplicando un porcentaje a todo el precio de venta.

Para calcularlo, el asesor parte del precio, resta el valor que corresponda al piso y los gastos que la ley permita descontar, y realiza las correcciones necesarias. Un gasto deducible es precisamente un gasto que la ley permite restar para calcular ese beneficio.

El valor del piso tampoco tiene por qué ser lo que se pagó por él. El valor contable es el importe por el que figura en las cuentas de la empresa. Puede haber disminuido por las amortizaciones, que reparten contablemente su coste a lo largo de los años. El valor fiscal es el importe admitido para calcular el impuesto; en ocasiones no coincide con el contable.

El porcentaje general es el 25 %, pero no es el aplicable a todas las sociedades. El asesor debe comprobar el que corresponde a vuestra empresa y al ejercicio, es decir, al período que se declara. Las sociedades consideradas patrimoniales —una categoría fiscal vinculada a la composición y uso de sus bienes— no pueden aplicar determinadas reducciones. Tener un piso no basta para resolver esa clasificación.

2. Plusvalía municipal: otro impuesto distinto

La plusvalía municipal es el impuesto del ayuntamiento relacionado con el aumento de valor del terreno urbano durante el tiempo de propiedad. En una compraventa ordinaria corresponde al vendedor. No es el mismo impuesto que el anterior ni se calcula sobre toda la ganancia del piso.

Si se acredita que el terreno no ha aumentado de valor, puede no haber impuesto que pagar, aunque hay que presentar la documentación que lo demuestre. Si sí ha aumentado, conviene comparar las formas de cálculo permitidas: la basada en valores y coeficientes legales y, cuando proceda, la basada en el aumento real.

El plazo legal general para declarar una compraventa es de 30 días hábiles: no se cuentan sábados, domingos ni festivos. Conviene encargar la gestión con antelación.

3. Comprobar si hay que ajustar IVA de años anteriores

El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido. Una empresa puede tener derecho a descontar en sus declaraciones parte o todo el IVA de determinadas compras. A eso se le llama deducir el IVA; no es lo mismo que descontar un gasto al calcular el beneficio.

Si la sociedad descontó IVA al comprar el piso o realizar inversiones, la venta puede obligarla a corregir aquella deducción. Esa revisión se llama regularización del IVA. El asesor debe comprobar si procede según el uso, las fechas y la forma de vender.

La guía de gastos al vender un piso en Palma ayuda a ordenar los costes. En una sociedad, el asesor debe adaptar las cuentas a sus datos reales.

Qué paga el comprador: ¿ITP o IVA?

Que compre una empresa no significa que la venta lleve siempre IVA. Hay que revisar el historial del piso, el uso que le dará quien compra y si tiene derecho a descontar IVA en sus declaraciones.

Conviene conocer estos tres nombres:

• ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que suele pagar el comprador de un piso usado cuando la venta está exenta de IVA.
• IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido: suele aplicarse a la primera venta por el promotor, aunque la ley establece condiciones y excepciones.
• AJD, Actos Jurídicos Documentados: es un impuesto que puede acompañar a una compraventa con IVA formalizada en escritura. No es la factura del notario.

Qué significa que una venta esté «exenta»

Exenta de IVA significa que la ley dispensa de aplicar ese impuesto a una operación que entra en sus reglas. No significa que la compra quede libre de todos los impuestos: en la venta habitual de un piso usado, el comprador paga ITP.

La ley utiliza la palabra entrega para referirse a la transmisión del piso. La primera entrega por el promotor suele llevar IVA; las segundas y posteriores suelen estar exentas. Hay excepciones: una reforma corriente, por ejemplo, no equivale necesariamente a la rehabilitación fiscal, una obra que debe cumplir requisitos legales específicos para cambiar ese tratamiento.

Las cuatro situaciones que conviene distinguir

Por qué el impuesto puede calcularse sobre más que el precio

La base imponible es la cantidad sobre la que se calcula un impuesto. Para el ITP puede intervenir el valor de referencia catastral: un valor que determina Catastro, el registro administrativo que describe los pisos a efectos fiscales.

Por eso, pagar 300.000 € por el piso no garantiza que el ITP se calcule sobre 300.000 €. Si el valor de referencia aplicable es 330.000 €, puede tener que utilizarse esa cifra. Un precio o valor declarado superior también puede elevar la base. Esta regla no se aplica automáticamente al IVA.

Renunciar a la exención: elegir IVA cuando la ley lo permite

Renunciar a la exención de IVA significa dejar de aplicar la dispensa y vender con IVA. Solo puede hacerse si se cumplen los requisitos legales. El comprador debe actuar como empresario y su derecho a descontar IVA, o el uso previsto del piso, debe permitir la renuncia.

El vendedor debe comunicarla de forma que quede constancia, antes o al mismo tiempo que se entrega el piso. El comprador aporta la declaración exigida sobre su situación y el uso previsto. El asesor y la notaría preparan estos documentos.

En ese caso aparece la inversión del sujeto pasivo. Aunque el nombre resulte difícil, la consecuencia es concreta: el comprador declara el IVA de la compra, en lugar de entregárselo al vendedor para que este lo ingrese. La factura debe indicar que se aplica esta regla.

El comprador solo puede descontar ese IVA en la medida en que tenga derecho. Si puede descontarlo entero, el efecto de esta compra en su declaración puede ser cero. Si solo puede descontar una parte, el resultado será distinto. No es una venta sin impuestos.

Cuándo puede aplicarse el ITP del 4 %

El artículo 13 de la norma balear exige, entre otras condiciones, que se trate de una de las ventas exentas de IVA previstas en él, que el comprador actúe como empresario sujeto a ese impuesto y que cumpla las condiciones legales de deducción. Además, el vendedor debe hacer constar expresamente que mantiene la exención, pudiendo renunciar, antes o al mismo tiempo que transmite el piso.

Por tanto, el 4 % no es un descuento automático por comprar con una sociedad. El asesor debe comprobar todos los requisitos, no solo el nombre del comprador.

La ATIB, la Agencia Tributaria de las Illes Balears, indica un plazo general de un mes desde el acto o contrato para calcular, presentar y pagar ITP o AJD. Ese trámite se llama autoliquidación. Hay que confirmar desde qué documento empieza a contar el plazo en cada operación.

¿Y si compra un particular?

La sociedad también puede vender a una persona que compre para uso personal. En un piso usado, lo habitual será que esa persona pague ITP. Si corresponde IVA por tratarse de una primera entrega, se aplicará ese régimen. Comprar para uso personal no permite optar por la renuncia descrita antes.

Documentos para vender un piso de una sociedad

Lo más sencillo es preparar dos carpetas. No hace falta reunir todo sin ayuda: el asesor y la notaría indicarán qué falta y qué debe actualizarse.

Carpeta de la sociedad: quién es y quién firma

• NIF y escritura de constitución. El NIF es el número de identificación fiscal de la empresa; la escritura es el documento notarial con el que se creó. Se revisan también sus datos en el Registro Mercantil, donde se inscriben las sociedades.
• Nombramiento del administrador o poder. Acreditan quién representa a la empresa y qué puede hacer. Se necesita también el documento de identidad de quien firme.
• Acuerdo de los socios, cuando corresponda. Por ejemplo, si el piso es un activo esencial, es decir, especialmente importante para la empresa.
• Identificación del titular real. Son los datos que permiten saber qué personas controlan finalmente la sociedad, aunque existan otras empresas entre ellas y la propietaria del piso.
• Datos para calcular los impuestos. Escritura de compra, fecha y precio, facturas de gastos y mejoras, valores contables y fiscales, amortizaciones e IVA descontado anteriormente. Las amortizaciones son las reducciones de valor contabilizadas a lo largo de los años.

Carpeta del piso: qué se vende y en qué situación está

• Escritura y nota simple reciente. La nota simple es un resumen del Registro de la Propiedad: identifica al propietario, describe el piso y muestra cargas, como hipotecas o embargos. Se contrasta con Catastro, que recoge su descripción administrativa y fiscal.
• IBI y pagos de la comunidad. El IBI es el impuesto municipal anual por la propiedad. Las derramas son pagos extraordinarios acordados por la comunidad. Se pide además el certificado que indica si hay deudas con ella; se aporta en la escritura salvo que el comprador dispense expresamente de hacerlo.
• Certificado energético y etiqueta. Informan sobre el consumo energético y las emisiones del piso mediante una calificación. Deben estar vigentes y registrados cuando sean exigibles; la calificación debe aparecer en el anuncio y la documentación correspondiente se incorpora al contrato.
• Cédula de habitabilidad. Es el documento que acredita las condiciones exigidas para destinar el piso a residencia. Se revisan su vigencia, las obras realizadas y posibles restricciones, como las de un piso de protección oficial, sujeto a reglas especiales. Haber solicitado la cédula no significa tenerla concedida.
• Situación del alquiler, si existe. Contrato, fianza —la cantidad entregada como garantía—, pagos y condiciones de entrega. Hay que comprobar si el inquilino tiene derecho preferente a comprar, es decir, a adquirir el piso antes que un tercero en las condiciones legalmente previstas.

En nuestra lista de documentos para vender un piso en Palma ampliamos esta preparación. Si las superficies o descripciones no coinciden, consulta las diferencias entre Registro y Catastro.

Los documentos de la empresa y sus cuentas se comparten solo con quienes intervienen y los necesitan. No deben publicarse en el anuncio ni enviarse completos a cualquier interesado.

Vender un piso de una sociedad: cinco pasos para preparar la venta

1. Decidir un precio con fundamento. Revisar estado, ubicación, alquileres y documentos. Una valoración para vender en Palma ayuda a elegir el precio de salida.
2. Preparar una primera cuenta de gastos e impuestos. Pedir al asesor una estimación de cuánto quedaría en la sociedad.
3. Conocer al comprador y el uso que dará al piso. Esto permite concretar si corresponde ITP o IVA y qué documentos necesita la operación.
4. Comprobar quién firma y pactar las condiciones. Antes de las arras —el acuerdo previo que suele incluir una entrega de dinero—, aclarar precio, impuestos, financiación y plazos. Si algo sigue pendiente, debe quedar recogido expresamente.
5. Coordinar la firma y la entrega. Preparar escritura, factura, certificados, pagos y, si hay hipoteca, la devolución del préstamo y la eliminación de su carga en el Registro.

Si las empresas pertenecen al mismo grupo o tienen otras relaciones previstas por la ley, pueden aplicarse las reglas de operaciones vinculadas: normas que exigen comprobar, entre otras cosas, que el precio se ajusta al valor de mercado. No basta con que ambas sociedades estén de acuerdo.

Si la sociedad tiene varios pisos en Palma

Los documentos de la sociedad pueden servir de base común. Pero cada piso necesita su propia revisión: quién figura como propietario, si tiene deudas o hipoteca, si está alquilado, qué impuestos pueden corresponder y cuál es su precio razonable.

Podemos valorar si conviene vender juntos o por separado según la demanda y los objetivos de la empresa. También debe comprobarse si le afecta la condición legal de gran tenedor, una categoría de propietario con un volumen de propiedades definido por la normativa aplicable. Tener varios pisos no resuelve por sí solo esa cuestión.

Preguntas frecuentes

¿Una sociedad puede vender su único piso?

Sí. Hay que revisar quién puede firmar y si los socios deben aprobar la venta por ser un bien esencial para la empresa. Después se preparan los documentos y los cálculos fiscales.

¿Si compra otra sociedad se aplica siempre el ITP del 4 %?

No. El porcentaje reducido exige condiciones concretas sobre la venta, la actividad del comprador, su derecho a descontar IVA y la decisión del vendedor de mantener la exención. Ser una sociedad no basta.

¿Puede venderse un piso alquilado?

Sí, pero hay que revisar el contrato, los derechos del inquilino y las obligaciones que asumirá quien compre. No debe anunciarse que se entregará vacío sin comprobar antes que puede cumplirse.

¿Basta con firmar la escritura para terminar todos los trámites?

No. La escritura documenta la compraventa ante notario, pero no sustituye la factura ni las declaraciones de impuestos que correspondan. Conviene dejar encargado quién hará cada gestión y en qué plazo.

¿Fincas Mallorca puede encargarse de vender nuestros pisos?

Sí. Preparamos y comercializamos la venta, revisamos los documentos disponibles y coordinamos las cuestiones fiscales y de firma con vuestro asesor fiscal y la notaría. No necesitáis dominar estos términos para empezar: el primer paso es conocer los pisos y qué queréis conseguir con la venta.