Publicación original: 31 de agosto de 2026 · Revisión jurídica y editorial: 12 de octubre de 2026 · Guía para propietarios de pisos en alquiler
¿Quién paga las reparaciones en un piso alquilado? Ésta es una de las preguntas que más se repite entre propietarios, y la respuesta no depende sólo de qué elemento se haya roto: importa por qué se ha roto, cómo se utilizó y qué puede demostrarse.
Te llama el inquilino:
“Se ha roto la persiana.”
“¿Puedes mandar a alguien?”
Y muchas veces el propietario responde casi automáticamente:
“Vale, llamo a alguien.”
Después llega la factura. Y la paga.
Este automatismo puede salir bastante caro con los años. Porque que una persiana, una cerradura, una lavadora o un grifo pertenezcan al piso no significa que cualquier cosa que les ocurra tenga que pagarla el propietario.
Antes de pagar una reparación, hay tres preguntas
¿Qué se ha roto?
No es lo mismo una cinta de persiana que un motor completo, una junta que una instalación o una pieza que un electrodoméstico entero.
¿Por qué se ha roto?
Antigüedad, desgaste ordinario, avería, golpe, negligencia, manipulación incorrecta o problema comunitario pueden llevar a respuestas distintas.
¿A quién corresponde?
Sólo después de conocer la causa tiene sentido decidir si paga propietario, inquilino, comunidad, seguro o un tercero.
También consiste en detectar cuáles no son realmente suyas, documentar la causa y reclamar al inquilino lo que legalmente le corresponda cuando proceda.
Quién paga las reparaciones en un piso alquilado: lo que realmente dice la ley
La regla de partida es bastante razonable. El propietario debe conservar el piso en condiciones de habitabilidad para el uso pactado, sin elevar la renta por esas reparaciones necesarias.
Pero la propia Ley de Arrendamientos Urbanos hace dos precisiones importantísimas: si el deterioro es imputable al inquilino, no estamos ante una reparación que deba asumir automáticamente el propietario; y, en residencia habitual, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario son de cargo del arrendatario. En el alquiler temporal sometido al nuevo régimen, el artículo 21 bis atribuye esas pequeñas reparaciones al propietario.
El Código Civil refuerza además esta idea: el arrendatario debe devolver la finca como la recibió, salvo el deterioro por el tiempo o causa inevitable; responde del deterioro o pérdida salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya; y responde también de los deterioros causados por las personas que conviven con él.
La LAU no fija una cantidad en euros que separe automáticamente una pequeña reparación de una reparación de conservación. Importan la causa, el tipo de intervención, el uso y las circunstancias concretas.
10 facturas que un propietario no debería pagar sin preguntar antes qué ha ocurrido
Antes de atribuir un gasto, hay que documentar qué ocurrió
De poco sirve tener razón si cinco meses después nadie recuerda cómo estaba el piso, cuándo apareció el daño o qué dijo el técnico.
Por eso para nosotros son tan importantes cuatro cosas: inventario, fotografías, comunicaciones y diagnóstico técnico.
Fotografías de entrega, inventario firmado, antigüedad del equipamiento, incidencias archivadas, mensajes y un técnico que explica la causa colocan al propietario en una posición muy distinta de quien sólo puede decir al final: “Estoy seguro de que esto antes estaba bien.”
El Código Civil establece que el arrendatario debe devolver la finca como la recibió, salvo el menoscabo producido por el tiempo o causa inevitable. A falta de constancia del estado inicial, presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Aun así, nosotros preferimos no depender de una presunción: preferimos dejar constancia desde el primer día.
El nuevo artículo 36.7 exige un documento de finalización firmado por ambas partes que recoja el estado del piso al entregar la posesión. Si no se firma o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado de conservación. Conviene comprobar el régimen aplicable al contrato y documentar con precisión cualquier daño.
Puedes ver por qué damos tanta importancia a este trabajo previo en nuestra guía sobre cómo alquilar un piso en Palma con seguridad.
La fianza no es el límite máximo de responsabilidad del inquilino
Hay propietarios que piensan: “Tengo un mes de fianza; si los daños son mayores, ya no puedo hacer nada.”
La fianza es una garantía. No es una tarifa plana de daños. Si al finalizar el arrendamiento existen cantidades debidamente acreditadas y legalmente imputables al inquilino que superan lo que pueda compensarse con la fianza, el hecho de que ésta se agote no hace desaparecer automáticamente el resto de la obligación.
También conviene recordar que la fianza no debería utilizarse durante el contrato como sustituto del último mes de renta. Lo explicamos en esta guía sobre el uso correcto de la fianza.
¿Puede el inquilino llamar a quien quiera y pasar luego la factura?
Como sistema normal de funcionamiento, no debería ser así. La LAU obliga al arrendatario a poner en conocimiento del propietario, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones y a permitir que se compruebe directamente o mediante los técnicos designados el estado del piso.
El artículo 21.3 de la LAU permite al inquilino, previa comunicación al propietario, realizar reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe. Comunicación previa no equivale a esperar una autorización ordinaria: conviene dejar constancia del aviso, la urgencia, el diagnóstico y la factura. Una tubería está soltando agua a las tres de la madrugada. No esperamos dos días mientras se inunda el edificio.
Pero una cosa es una urgencia y otra convertir el alquiler en un sistema de “yo llamo al técnico que quiero y luego te mando la factura”.
Además de las urgencias del artículo 21.3, el artículo 21.5 permite actuar tras un requerimiento escrito con presupuesto razonable cuando pasan 15 días naturales sin respuesta o existe negativa injustificada, en los términos legales. En el alquiler temporal sometido al nuevo artículo 21 bis, cinco días hábiles sin respuesta permiten reparar y reclamar el importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente. Estos plazos no obligan a esperar ante una urgencia amparada por el artículo 21.3.
Los contratos de temporada anteriores al 8/10/2026 conservan su régimen previo hasta el plazo pactado, conforme a la disposición transitoria octava de la LAU. Al agotarse ese plazo no se prorrogan bajo el régimen anterior; un alquiler temporal renovado queda sujeto al nuevo régimen.
La comprobación de una avería no autoriza a entrar en el piso sin consentimiento o autorización judicial. Además, si una obra de conservación dura más de veinte días, el artículo 21.2 prevé reducir la renta en proporción a la parte de cuyo uso se prive al inquilino. Si las obras de conservación o acordadas por autoridad competente hacen inhabitable el piso, el artículo 26 permite optar por suspender el contrato o desistir sin indemnización; la suspensión paraliza su plazo y el pago de renta hasta terminar las obras.
Cuando el inquilino quiere mejorar el piso: puede ser una oportunidad para el propietario
Hasta ahora hemos hablado de algo que se rompe. Pero hay otra situación muy frecuente: el inquilino quiere algo que el piso no tiene.
Si el piso ya tenía aire acondicionado y el equipo se avería por antigüedad, estamos analizando una reparación. Si el piso nunca tuvo aire acondicionado y el inquilino quiere instalarlo porque estará más cómodo, está proponiendo añadir una prestación nueva.
“Quiero aire acondicionado” no significa “el propietario tiene que pagármelo”
Imaginemos un piso perfectamente habitable que se alquiló sin aire acondicionado. El inquilino, al llegar el verano, dice: “Me gustaría instalar dos splits.”
Perfecto. Se puede estudiar. Pero de ahí no se deduce que el propietario tenga que comprar los aparatos.
• El propietario autoriza por escrito la instalación.
• El inquilino paga los equipos y la instalación.
• La obra la ejecuta un profesional adecuado.
• Se cumplen las exigencias técnicas, comunitarias o administrativas necesarias.
• Se define quién mantiene los equipos.
• Se acuerda qué ocurrirá con ellos cuando termine el alquiler.
La instalación puede resultar interesante también para el propietario porque el día de mañana tendrá un piso mejor equipado. Pero hay un error que queremos evitar:
“Sí, sí, ponlo, no hay problema.”
Una autorización puede documentarse por medios electrónicos, pero un mensaje genérico puede dejar sin resolver el alcance de las obras, su coste y las obligaciones al terminar.
Si el inquilino paga una mejora, deja escrito qué pasa cuando se marche
Supongamos que el inquilino paga 2.000 euros por instalar aire acondicionado. Cinco años después termina el contrato.
Todo eso se podía haber evitado cinco años antes con unas condiciones claras. Cuando autorizamos una mejora queremos resolver previamente quién compra, quién paga, quién responde de los daños, quién mantiene, si podrá retirarse al terminar, qué habrá que reponer y si la mejora quedará incorporada al piso sin compensación posterior cuando así se haya pactado válidamente.
La regla general del artículo 23 de la LAU exige consentimiento escrito para las obras que modifican la configuración del piso o sus accesorios. El artículo 24 establece un régimen específico de notificación previa escrita para determinadas adaptaciones interiores por discapacidad o edad superior a setenta años de las personas que contempla, con sus límites; no debe confundirse con una mejora voluntaria ordinaria. Si se ejecutan sin autorización, el artículo 23 permite al arrendador, al finalizar, exigir la reposición al estado anterior o conservar la modificación sin indemnizar al inquilino. Si las obras reducen la estabilidad o seguridad, permite exigir la reposición de inmediato; no hay que esperar al final del contrato.
Más mejoras que el propietario no tiene por qué financiar automáticamente
Una mejora pagada por el inquilino puede aumentar el valor del piso
Tampoco nos parece inteligente responder automáticamente “no” cada vez que un buen inquilino propone algo.
Imaginemos una persona que piensa vivir varios años en el piso y propone instalar, a su coste y correctamente, dos buenos equipos de climatización que se quedarán en el piso al finalizar.
El inquilino obtiene confort.
El propietario puede terminar teniendo un piso mejor equipado.
Lo importante no es impedir la mejora. Lo importante es gestionarla.
También puede ser el propietario quien quiera mejorar el piso
El propietario puede decidir instalar aire acondicionado, renovar ventanas o incorporar equipamiento que vaya más allá de simplemente conservar el piso.
La LAU distingue las obras de mejora de las reparaciones de conservación. Transcurridos cinco años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— determinadas mejoras realizadas por la propiedad pueden permitir elevar la renta conforme al artículo 19, salvo pacto en contrario. La renta anual adicional se calcula sobre el capital invertido, descontadas las subvenciones, al interés legal vigente al terminar las obras más tres puntos, con un máximo del 20 % de la renta vigente. Debe notificarse por escrito, con cálculos y documentos del coste, y se exige desde el mes siguiente a la notificación una vez terminada la obra. Los contratos anteriores requieren revisar su régimen transitorio.
Además, propietario e inquilino pueden acordar en cualquier momento obras de mejora e incremento de renta sin que ello reinicie por sí solo los plazos de duración del contrato, siempre que esas obras vayan más allá del deber de conservación.
Incluso puede pactarse reformar a cambio de renta
Existe otro supuesto menos conocido. La LAU permite que propietario e inquilino acuerden que, durante un periodo determinado, el pago de toda o parte de la renta sea sustituido por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el piso en las condiciones pactadas.
Esto no es algo que debamos improvisar. Una operación así necesita definir con mucha precisión trabajos, materiales, presupuesto, plazos, permisos, valor económico que sustituye a la renta, responsabilidad y consecuencias del incumplimiento.
Precisamente por eso una mejora, una autorización de obra o una compensación en renta deben entrar en el expediente del alquiler como un acuerdo claro, no quedarse en una conversación informal.
Cuando administramos un piso, una autorización de obra no se queda en un “OK” de WhatsApp
Si el inquilino pide una mejora que afecta al piso, nuestra forma de trabajar no consiste en decir: “Pedro dice que sí.”
Primero definimos qué quiere hacer. Después comprobamos si afecta al piso, instalaciones, fachada o comunidad. Y si la propiedad acepta, intentamos que quede claro qué se autoriza exactamente y en qué condiciones.
Eso ayuda a proteger el piso y a delimitar las obligaciones de ambas partes.
Qué hacemos cuando creemos que una reparación corresponde al inquilino
Ésta es una de las razones por las que muchos propietarios terminan delegando la administración
Cuando todo funciona, administrar un piso parece sencillo. La cuestión de quién paga las reparaciones en un piso alquilado aparece cuando empiezan las pequeñas cosas: una fuga, una persiana, una nevera, unas llaves perdidas, una humedad, una discusión con el seguro o una factura que nadie sabe a quién corresponde.
Una incidencia aislada puede ser sencilla. Quince incidencias durante varios años consumen muchísimo tiempo. Y si el propietario paga por rutina todo lo que le presentan, puede acabar asumiendo gastos que no le corresponden.
En Fincas Mallorca centralizamos cobros, comunicaciones, incidencias, reparaciones, liquidaciones y documentación. Nuestro servicio de administración integral tiene un coste máximo del 5% mensual sobre la renta + IVA, el primer mes de administración es gratuito y trabajamos sin permanencia ni penalización por cancelar.
Defender los intereses del propietario no significa cargar cualquier gasto al inquilino. Significa que el propietario pague lo que legalmente le corresponde, que el inquilino asuma lo que realmente le corresponde a él y que podamos justificar por qué.
Preguntas frecuentes: quién paga las reparaciones en un piso alquilado
¿Tengo que pagar el cerrajero si el inquilino ha perdido las llaves?
No debería asumirse automáticamente como gasto del propietario. Si la cerradura funciona y la intervención se produce por la pérdida de las llaves imputable al inquilino, no estamos ante una reparación de conservación por antigüedad.
¿Quién paga un atasco provocado por toallitas?
Si un profesional identifica que la obstrucción se debe a toallitas, grasa, objetos u otra utilización inadecuada imputable al arrendatario, existe una base muy diferente a la de una tubería defectuosa o deteriorada.
¿Tengo que pagar una persiana que el inquilino ha forzado?
No por el simple hecho de que la persiana pertenezca al piso. Si puede acreditarse que la rotura deriva de un uso incorrecto o de haber forzado el mecanismo, debe analizarse la responsabilidad del inquilino.
¿Quién paga las pequeñas reparaciones del uso normal?
En residencia habitual, las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario corresponden al inquilino (artículo 21.4). En alquiler temporal, corresponden al propietario (artículo 21 bis). No existe una cantidad fija en euros que determine automáticamente qué es “pequeño”.
¿Responde el inquilino de lo que rompan sus hijos o las personas que viven con él?
El Código Civil establece expresamente que el arrendatario responde del deterioro causado por las personas que conviven con él.
¿Y si tiene mascotas y dañan el piso?
La autorización para tener una mascota no significa aceptar los daños que pueda causar. Si existen deterioros imputables y pueden acreditarse, deben analizarse como tales.
¿Puede contratar un técnico sin consultarme y pasarme la factura?
No debería ser la mecánica habitual. La LAU obliga al inquilino a avisar al propietario y permitir la comprobación. El artículo 21.3 permite, previa comunicación, realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe. Deben documentarse el aviso, la urgencia y el gasto.
¿Qué ocurre si el inquilino no avisa de una fuga y el daño aumenta?
La obligación de comunicar las reparaciones existe precisamente para evitarlo. Si el retraso negligente produce daños adicionales y puede demostrarse la relación entre esa falta de aviso y el perjuicio, puede existir responsabilidad por ese agravamiento.
¿El propietario tiene que pagar un aire acondicionado nuevo si el piso nunca tuvo?
No porque el inquilino lo desee. Si el piso se alquiló sin aire acondicionado y reúne las condiciones de habitabilidad, instalar climatización nueva puede plantearse como una mejora voluntaria. Propietario e inquilino pueden acordar quién la paga y qué ocurrirá con ella al finalizar.
¿Puede el inquilino instalar aire acondicionado sin preguntarme?
Como regla general, una instalación que modifica la configuración del piso requiere consentimiento escrito conforme al artículo 23. Debe distinguirse del régimen especial de adaptaciones del artículo 24, cuando resulte aplicable. Además, pueden existir requisitos técnicos, comunitarios o administrativos adicionales.
¿Qué ocurre si hace una obra que no he autorizado?
En los supuestos del artículo 23 LAU, el propietario puede exigir al finalizar que se reponga el piso al estado anterior o conservar la modificación sin que el inquilino pueda exigir indemnización. Si las obras reducen la estabilidad o seguridad, el artículo 23 permite exigir reposición inmediata. Determinadas obras inconsentidas o daños dolosos pueden tener además consecuencias contractuales.
¿Puede una mejora pagada por el inquilino quedarse en mi piso?
Puede pactarse cómo se gestionará una mejora autorizada. Conviene acordar por escrito, antes de ejecutar la obra, quién paga, quién mantiene, si podrá retirarse y qué sucederá al terminar el alquiler.
¿Si los daños superan la fianza sólo puedo quedarme con la fianza?
No. La fianza es una garantía y no convierte su importe en el límite máximo de cualquier responsabilidad económica. Si existen cantidades superiores debidamente acreditadas y legalmente imputables al inquilino, habrá que liquidarlas y, en su caso, reclamarlas correctamente.
Una última idea para el propietario
Saber quién paga las reparaciones en un piso alquilado es sólo una parte del problema. Hay una diferencia enorme entre decir “tengo un piso alquilado” y decir “tengo un piso alquilado y correctamente administrado”.
En el primer caso, cada avería llega directamente a tu teléfono. Tú decides a quién llamar, tú hablas con el inquilino, tú discutes la factura, tú buscas las fotografías de hace cuatro años, tú llamas al seguro y tú decides si 95 euros los pagas simplemente para quitarte el problema de encima.
En el segundo caso existe un expediente, un criterio y alguien cuya función es precisamente velar por los intereses del propietario y por la correcta conservación de su piso.
Fuentes legales
— especialmente artículos 17.5, 19, 21, 23, 24 y 26; texto consolidado consultado el 16/09/2026.
— especialmente artículos 1555, 1559 y 1561 a 1564; texto consolidado consultado el 16/09/2026.
este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. La atribución concreta de una reparación, daño o mejora depende del contrato, del estado del piso, del origen de la incidencia, de la prueba disponible y de las circunstancias de cada caso. No sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
