El RDL 29/2026 y el RDL 28/2026 obligan a revisar contratos y decisiones de venta en Palma. Esta guía reúne diez aspectos prácticos sobre alquiler y venta de pisos y los conecta con lo que debe comprobar el propietario. No pretende resumir todas las medidas fiscales y financieras de los dos decretos.
Fincas Mallorca · Palma
Publicado el 12 de octubre de 2026 · Estado normativo comprobado en BOE el 12/10/2026
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 está publicado, pero su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026. En esta guía distinguimos qué debe aplicar hoy un propietario y qué conviene preparar para el próximo mes.
Si tienes un piso alquilado en Palma, estás preparando un nuevo contrato o te planteas vender, los cambios de octubre afectan a decisiones muy concretas: cuánto puedes actualizar la renta, cuándo puede prolongarse un contrato, qué garantías puedes exigir, quién responde de determinadas reparaciones y qué derechos conserva el arrendatario si decides vender.
La pregunta útil no es solo “¿qué dice el decreto?”. Es ésta:
¿Qué tengo que revisar ahora en mi piso para no tomar una decisión con reglas que ya han cambiado?
RDL 29/2026 y 28/2026: qué está vigente hoy en Palma
| Norma | Situación a 12/10/2026 | Qué debe mirar el propietario |
|---|---|---|
| RDL 29/2026 | En vigor desde 08/10/2026 | Prórroga extraordinaria, actualización de renta, alquiler temporal y por habitaciones, reparaciones, garantías, tanteo y retracto. |
| RDL 28/2026 | Entrada prevista 15/11/2026 | Continuidad de determinados contratos, preaviso del arrendador, prórrogas de 5/7 años e indemnización por no renovación en determinados casos. |
Primera regla práctica: no apliques hoy el RDL 28/2026 como si ya estuviera vigente, pero tampoco ignores su posible efecto si tu contrato vence a partir de noviembre.
1. Algunos contratos pueden prolongarse hasta dos años más
El RDL 29/2026 permite una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para determinados contratos de alquiler de residencia habitual cuando se cumplen los requisitos legales.
La disposición final quinta exige que el contrato estuviera vigente al entrar en vigor el decreto, solicitud del arrendatario y estar al corriente de pago, también mensualmente durante los ocho meses anteriores. La prórroga obligatoria debe finalizar antes del 31/12/2028; el precepto contempla asimismo el fin de las prórrogas tácitas y de la tácita reconducción. Hay excepciones por acuerdo, nuevo contrato o necesidad real acreditada, y la prórroga del artículo 10.3 tiene preferencia. No se aplica si se acuerda renovar o firmar un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior.
No significa que todos los contratos se alarguen automáticamente. Hay que comprobar, entre otras cuestiones, el ámbito temporal, la solicitud del arrendatario, la situación de pagos y las excepciones que pueda establecer la norma.
La disposición transitoria primera del RDL 29/2026 conserva como válidas las solicitudes o comunicaciones de prórroga extraordinaria realizadas durante la vigencia del RDL 8/2026, sin exigir una nueva comunicación y sin impedir el desistimiento del arrendatario. Al terminar aquella prórroga, una nueva solicitud debe ajustarse al RDL 29/2026.
Para la excepción por necesidad de esta prórroga extraordinaria, la disposición final quinta dispensa la cláusula contractual de recuperación, siempre que exista necesidad real acreditada y se cumplan las restantes condiciones y plazos. Esta excepción no elimina la exigencia de cláusula para cualquier recuperación anticipada ordinaria del artículo 9.3.
Si necesitas revisar específicamente esta cuestión, hemos actualizado nuestra guía sobre quién puede solicitar la prórroga extraordinaria.
2. El límite del 2% no significa que todos los alquileres puedan subir un 2%
Hasta el 31 de diciembre de 2027 existe un régimen extraordinario para determinadas actualizaciones de renta.
Si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema estatal de referencia, no procede incremento. En los demás supuestos puede existir un nuevo acuerdo entre las partes y, si no lo hay, el aumento no puede superar el 2%.
El nuevo artículo 18.1 fija el IRAV como techo de la actualización anual. Además, el artículo 4.Dos del RDL 29/2026 extiende ese límite a contratos anteriores al 26/5/2023: ya no basta con remitirlos sin más al IPC pactado. El nuevo acuerdo mencionado por la medida extraordinaria no elimina los límites legales aplicables. Deben comprobarse cláusula, anualidad, renta, referencia estatal y notificación.
Hemos actualizado con estas reglas nuestra guía de actualización de renta de alquiler en Palma.
3. Vender un piso alquilado sigue siendo posible, pero el tanteo y retracto cambia
El alquiler no impide vender. Lo que debes conocer es qué contrato transmites y qué derechos acompañan al arrendatario.
El artículo 25 vigente de la LAU establece ahora que las partes no pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Además, el nuevo texto modifica el tratamiento de determinadas ventas conjuntas: cuando el piso puede individualizarse jurídicamente, transmitirlo junto con otros pisos o elementos no elimina automáticamente esos derechos.
Antes de aceptar arras conviene comprobar:
- fecha y régimen del contrato;
- duración y posibles prórrogas;
- renta actual;
- derechos de tanteo y retracto;
- notificaciones realizadas;
- qué asumirá exactamente el comprador.
En nuestra guía vender un piso alquilado en Palma: vender ahora, esperar o mantenerlo comparamos los tres escenarios.
4. El alquiler temporal ya no debe resolverse cambiando el nombre del contrato
El RDL 29/2026 regula específicamente el alquiler temporal y el alquiler por habitaciones. La temporalidad debe responder a una causa real, expresa y acreditable. El nombre del documento no transforma por sí solo una necesidad residencial permanente en temporal.
Además, en el alquiler por habitaciones la suma de las rentas no puede superar la renta que correspondería al piso completo en los términos previstos por la norma.
El alquiler temporal se define en el artículo 2.3 de la LAU. El artículo 7.2 exige causa expresa, real y acreditable, que corresponde probar al arrendador. El artículo 9 bis exige más de 31 días y, como regla general, hasta doce meses, con la salvedad de que subsista la causa temporal. Superar doce meses sin justificación o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre el mismo piso puede determinar que el primero se considere de residencia habitual.
Los contratos de temporada anteriores al 8/10/2026 conservan su régimen previo hasta el plazo pactado, conforme a la disposición transitoria octava de la LAU. Al agotarse ese plazo no se prorrogan bajo el régimen anterior; un alquiler temporal renovado queda sujeto al nuevo régimen.
Hemos actualizado nuestra guía de tipos de alquiler en Palma para incorporar este nuevo régimen.
5. Reparaciones: aparecen plazos concretos de 15 días y 5 días hábiles
Para daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el nuevo artículo 21.5 permite al arrendatario requerir por escrito la reparación acompañando un presupuesto razonable.
El arrendador dispone de 15 días naturales para aceptar, proponer una alternativa o ejecutar directamente la reparación. Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario puede realizarla y descontar su coste razonable y documentado de rentas futuras, en los términos legales.
El alquiler temporal tiene un régimen específico: el arrendador asume también las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario y debe responder en un máximo de cinco días hábiles.
La guía quién paga las reparaciones en un piso alquilado ya recoge estos cambios.
6. No puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago
El artículo 36.5 vigente permite pactar determinadas garantías adicionales, pero establece expresamente que no puede exigirse al arrendatario la contratación de un seguro de impago de renta u otra cobertura análoga.
Esto no impide que el propietario contrate para sí una póliza si considera que compensa su coste y sus condiciones. Lo que cambia es convertir esa póliza en una obligación del inquilino.
En los alquileres temporales, además, la garantía adicional a la fianza queda limitada a una mensualidad de renta.
Hemos incorporado la novedad a nuestra guía sobre seguro de impago de alquiler.
7. Al finalizar el contrato, conviene documentar por escrito el estado del piso
El nuevo artículo 36.7 refuerza algo que profesionalmente ya era recomendable: al terminar el contrato, propietario y arrendatario deben dejar constancia escrita del estado del piso.
El nuevo artículo 36.7 exige un documento de finalización firmado por ambas partes que recoja el estado del piso al entregar la posesión. Si no se firma o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado de conservación. Conviene comprobar el régimen aplicable al contrato y documentar con precisión cualquier daño.
Esta es una de las razones por las que nuestra checklist para alquilar un piso en Palma da tanta importancia al inventario y al archivo documental.
8. Gastos de gestión y formalización: no deben trasladarse al arrendatario
La regulación vigente precisa que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato que corresponden al arrendador no pueden repercutirse directa ni indirectamente al arrendatario. La nueva redacción incluye servicios de preparación, gestión, novación o renovación del contrato.
Para el propietario, esto significa que la rentabilidad debe calcularse con los gastos reales a su cargo, no trasladándolos al inquilino mediante conceptos que la ley no permite repercutir.
El artículo 20.1 también impide imponer al arrendatario los tributos asociados al piso, salvo cuando sea él el obligado tributario. Por eso no debe incluirse el IBI del propietario como gasto repercutible en un contrato sometido a esta redacción. Para una tasa hay que identificar al obligado tributario; para un contrato anterior, el régimen que conserva.
9. Si estabas esperando a que terminara el alquiler para vender, vuelve a hacer las cuentas
Éste es el punto en el que una noticia jurídica se convierte en una decisión económica.
Imagina que tenías previsto vender dentro de seis meses porque esperabas que entonces el piso quedara libre. Ahora tienes que comprobar si existe una prórroga extraordinaria aplicable y, además, qué ocurrirá si el RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre en los términos publicados.
No basta con comparar “precio alquilado” frente a “precio libre”. Debes comparar:
- precio neto probable si vendes ahora;
- rentas que cobrarás mientras esperas;
- gastos e impuestos;
- duración contractual real;
- riesgo y coste de gestión;
- compradores posibles en cada escenario;
- qué otra utilidad tendría el capital si vendes.
También conviene revisar cuánto te queda neto al vender un piso en Palma y la documentación necesaria para preparar la venta.
Un ejemplo con números: vender ahora, esperar o mantener el alquiler
Simulación ilustrativa a 12 meses, no una valoración de mercado. Suponemos un alquiler de 1.000 €/mes, cobrado íntegramente, y 3.000 € anuales de gastos del propietario: quedan 9.000 € al año antes de impuestos y financiación. Todos los precios y costes siguientes son supuestos del ejemplo.
1. Vender ahora con inquilino
Precio supuesto: 310.000 €.
Costes de venta: 10.000 €.
Dinero obtenido: 300.000 €.
Al final de los 12 meses seguirían siendo 300.000 €, suponiendo que ese dinero no genera rendimiento ni se gasta. Ya no se conserva el piso ni se cobra su alquiler.
2. Alquilar 12 meses y vender después
Precio supuesto del piso libre: 330.000 €.
Costes de venta: 11.000 €.
Preparación: 4.000 €.
Alquiler neto de gastos: 9.000 €.
Dinero acumulado: 324.000 €.
330.000 − 11.000 − 4.000 + 9.000.
Solo describe un escenario en el que pueda entregarse legalmente libre al vender, sin meses adicionales de espera. Que transcurran 12 meses no significa que el contrato termine.
3. Mantener el alquiler
Rentas del año: 12.000 €.
Gastos del propietario: 3.000 €.
Dinero generado: 9.000 € y se conserva el piso.
Los 9.000 € son flujo de caja, no el patrimonio total. Su valor futuro y la continuidad del contrato deben valorarse por separado; no se pueden comparar esos 9.000 € directamente con el dinero de una venta.
¿Qué permite decidir este ejemplo? Esperar produciría 24.000 € más que vender ahora únicamente si se cumplen esos precios, cobros, costes y plazos. Una bajada del precio, gastos imprevistos o una entrega más tardía pueden cambiar el resultado. Mantener el alquiler aporta ingresos y conserva el activo, pero no libera el capital.
La simulación no incluye impuestos personales ni de transmisión, hipoteca pendiente, intereses, cancelaciones ni rentabilidad alternativa del dinero. Antes de decidir, hay que sustituir cada supuesto por los datos del piso y comprobar el contrato, las prórrogas y la posibilidad real de entrega.
10. Atención al 15 de noviembre: el RDL 28/2026 cambia mucho más la continuidad del contrato
Si entra en vigor en los términos publicados, el artículo 10 de la LAU cambiará de forma importante para determinados vencimientos de contratos de residencia habitual.
Entre otras medidas, el texto publicado prevé:
- prórrogas tácitas y obligatorias por periodos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica;
- preaviso general del arrendador de seis meses;
- una indemnización al arrendatario cuando el propietario comunica válidamente que no quiere continuar, salvo que concurra una causa legal de exclusión;
- reglas transitorias para contratos y comunicaciones ya existentes.
El régimen transitorio conserva la eficacia de las comunicaciones válidas anteriores a la publicación, sin generar esta indemnización. Si al entrar en vigor restan menos de seis meses hasta el vencimiento, permite preavisar con cuatro meses. Las prórrogas del régimen anterior continúan hasta su término. Estas diferencias deben comprobarse antes de calcular fechas o compensaciones.
La fecha del aviso importa desde ahora: la disposición transitoria del RDL 28/2026 preserva sin la nueva indemnización los avisos válidos anteriores a su publicación, el 7/10/2026. Un aviso posterior no obtiene esa protección por haberse enviado antes del 15 de noviembre; hay que estudiar el vencimiento y el régimen transitorio antes de comunicar la no renovación.
La indemnización general prevista es el mayor de estos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia, o una mensualidad de ese valor por cada año de residencia, con el prorrateo previsto en la norma. Si no existe valor individualizado, se toma la renta contractual vigente al comunicar la no prórroga. Su exigibilidad depende de las excepciones, las prórrogas solicitadas y el régimen transitorio; no nace en toda finalización de un alquiler.
Hay una consecuencia especialmente relevante para una venta: el texto publicado indica que la transmisión del piso no elimina por sí sola ese eventual derecho a indemnización; cuando corresponda, puede recaer sobre el comprador que se subrogue como arrendador.
Eso significa que, si estás vendiendo un piso con alquiler vigente y el horizonte contractual alcanza este nuevo régimen, el comprador debe conocer esa posición antes de firmar.
Qué debe revisar ahora un propietario: matriz práctica
| Situación | Qué revisar hoy | Decisión que puede cambiar |
|---|---|---|
| Contrato próximo a vencer | Prórroga extraordinaria RDL 29 y fecha de posible aplicación del RDL 28. | Vender ahora, esperar o mantener. |
| Actualizar renta | Renta, sistema estatal de referencia, cláusula y acuerdo. | Cuánto puede incrementarse legalmente. |
| Vender con inquilino | Tanteo/retracto, duración, prórrogas y situación del comprador. | Precio, perfil comprador y arras. |
| Contrato temporal | Causa temporal real y acreditable, garantías y reparaciones. | Tipo de contrato y condiciones. |
| Seguro de impago | Quién lo contrata y quién soporta el coste. | Garantías y selección del inquilino. |
| Daños o averías | Tipo de alquiler, gravedad, requerimiento y plazos. | Quién repara y cómo se documenta. |
Lo que no deberías hacer
- Aplicar automáticamente un 2% a cualquier renta.
- Dar por terminado un alquiler solo porque llega la fecha escrita en el contrato.
- Prometer a un comprador una entrega libre sin comprobar prórrogas.
- Usar un contrato de temporada para una necesidad residencial permanente.
- Exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.
- Dar por renunciado el tanteo y retracto porque exista una cláusula antigua.
- Aplicar hoy el RDL 28/2026 como si ya hubiera entrado en vigor.
Preguntas frecuentes
¿El nuevo decreto obliga a prolongar dos años todos los alquileres?
No. La prórroga extraordinaria tiene requisitos, ámbito temporal y excepciones. Hay que revisar cada contrato.
¿Puedo vender mi piso aunque el alquiler continúe?
Sí. Vender y finalizar el alquiler son cuestiones distintas. Debe explicarse al comprador qué contrato y obligaciones asume.
¿Puedo hacer renunciar al inquilino al tanteo y retracto?
El artículo 25 vigente desde el 8 de octubre establece que no puede pactarse esa renuncia. En contratos anteriores debe revisarse la cronología y el régimen aplicable antes de concluir.
¿Puedo exigir un seguro de impago?
No como obligación del arrendatario. El propietario puede contratar una póliza para cubrir su propio riesgo, pero la LAU vigente impide exigir al inquilino esa contratación.
¿El preaviso del propietario ya es de seis meses?
No por efecto del RDL 28/2026 a fecha 12 de octubre. Esa norma tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Hasta entonces debe aplicarse el régimen vigente y, cuando llegue esa fecha, revisar el régimen transitorio.
¿Debo esperar al 15 de noviembre para vender?
No. Pero si el piso está alquilado y el calendario contractual puede quedar afectado por el nuevo régimen, conviene incorporarlo al análisis antes de aceptar compromisos con un comprador.
Antes de decidir, revisa el contrato y el objetivo del piso
Un cambio legal no significa automáticamente que debas vender ni que debas mantener el alquiler. Significa que hay que volver a calcular la decisión con las reglas actuales.
En Fincas Mallorca podemos revisar contigo la situación del contrato y, si estás considerando una venta, comparar cuánto puede valer el piso alquilado, cuánto podría valer libre, cuánto cuesta esperar y qué comprador encaja con cada escenario.
Fuentes oficiales
- BOE · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre — en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
- BOE · Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre — entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026.
- BOE · Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado.
Información general revisada a 12/10/2026. Los reales decretos-leyes y su tramitación pueden experimentar cambios posteriores. La respuesta aplicable depende de la fecha, contenido, comunicaciones y evolución de cada contrato. Esta guía no sustituye el estudio individual del expediente.
