Redacción: Fincas Mallorca · 28 de julio de 2026, 10:43 h. Artículo actualizado con datos de Idealista, Tinsa y casos reales de venta de Fincas Mallorca en Palma.
Fijar correctamente el precio de salida de un piso en Palma es una de las decisiones más importantes de toda la venta. Un precio demasiado bajo puede perjudicar al propietario, pero empezar claramente por encima de lo que el mercado puede defender también tiene consecuencias: menos compradores cualificados, más tiempo publicado, sucesivas rebajas y una posición negociadora progresivamente más débil.
El objetivo no consiste en elegir la cifra más alta que alguien esté dispuesto a sugerir para conseguir el encargo. Consiste en establecer un precio inicial razonado, competitivo y defendible ante compradores, tasadores, entidades financieras y viviendas similares disponibles en ese momento.
Resumen rápido
El precio de salida adecuado no se obtiene multiplicando los metros cuadrados por la media de Palma. Debe combinar ubicación exacta, edificio, estado, altura, ascensor, distribución, documentación, competencia publicada, operaciones comparables, perfil del comprador y posible financiación hipotecaria.
En Fincas Mallorca realizamos una valoración inicial gratuita antes de recomendar la salida al mercado. Cuando la visita y la documentación necesaria lo permiten, podemos preparar la valoración en aproximadamente 48 horas. Los inmuebles o situaciones documentales complejas pueden requerir comprobaciones adicionales.
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Por qué el precio de salida puede decidir el resultado de la venta
Cuando un piso se publica, los compradores que ya buscan vivienda en la zona pueden compararlo inmediatamente con otros inmuebles disponibles. Revisan precio, superficie, fotografías, estado, planta, ascensor, terraza, aparcamiento, gastos y ubicación.
Si la relación entre precio y características parece razonable, el piso puede generar consultas, visitas, segundas visitas y ofertas. Si el comprador percibe que está claramente fuera de mercado, puede descartarlo sin llegar a contactar.
Esto no significa que haya que poner un precio bajo para vender deprisa. Significa que el precio debe estar respaldado por argumentos reales y formar parte de una estrategia completa de comercialización.
Idea central: un precio ambicioso puede ser defendible. Un precio arbitrario, basado únicamente en la cantidad que necesita obtener el propietario o en anuncios que llevan meses sin venderse, resulta mucho más difícil de sostener.
El mercado de Palma en 2026: precios elevados, pero no ventas automáticas
Palma continúa dentro de un mercado residencial de precios elevados. Según el informe de Idealista, el precio medio anunciado en la ciudad alcanzó los 5.257 €/m² en junio de 2026, con un incremento interanual del 7,1 % y un nuevo máximo de su serie.
Tinsa, utilizando información procedente de tasaciones de vivienda libre terminada, situó el valor medio de la vivienda nueva y usada en Palma en 3.478 €/m² durante el segundo trimestre de 2026, con un incremento interanual del 11,44 %.
La diferencia entre ambas cifras no significa que una fuente sea correcta y la otra incorrecta. Idealista analiza precios de oferta publicados y Tinsa estudia valores derivados de sus tasaciones. Son realidades distintas y deben interpretarse de forma diferente.
Además, un estudio publicado por Idealista sobre los anuncios que redujeron su precio durante el primer trimestre de 2026 muestra un dato especialmente relevante para Palma: entre las viviendas de la ciudad que efectivamente bajaron su precio, el ajuste medio fue de aproximadamente 70.950 euros, equivalente a un 6 % del precio inicial.
Esto no significa que todos los pisos de Palma tengan que rebajarse ni que vayan a perder esa cantidad. Demuestra que, en un mercado de precios elevados, una estrategia inicial desajustada puede terminar obligando a realizar correcciones importantes.
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| Referencia | Dato publicado | Qué mide | Lectura para el propietario |
|---|---|---|---|
| Idealista — Palma | 5.257 €/m² | Precios de oferta en junio de 2026. | Sirve para estudiar la oferta publicada, no para determinar por sí solo el precio final de un piso. |
| Tinsa — Palma | 3.478 €/m² | Valor medio basado en tasaciones del segundo trimestre de 2026. | Aporta una referencia valorativa distinta de los precios solicitados en los portales. |
| Idealista — anuncios rebajados en Palma | 70.950 € y 6 % de reducción media | Anuncios de Palma que bajaron de precio durante el primer trimestre de 2026. | Muestra el coste potencial de corregir tarde una estrategia inicial excesiva. |
Estas cifras no deben mezclarse mecánicamente. Una fuente mide expectativas de vendedores, otra valores procedentes de tasaciones y otra analiza únicamente los anuncios que decidieron rebajar. La valoración de un piso concreto exige interpretar la información y contrastarla con su microzona.
Precio anunciado, valor de mercado, tasación y precio final no son lo mismo
Uno de los errores más habituales consiste en tratar todos los precios inmobiliarios como si representaran la misma realidad.
Precio anunciado
Es la cifra que el propietario o la agencia publica en la web y en los portales. Expresa una expectativa inicial, pero no demuestra que exista un comprador dispuesto y capacitado para pagarla.
Valor de mercado estimado
Es el intervalo en el que, después de estudiar la vivienda, el edificio, la zona, los comparables y la demanda, se considera razonable que pueda producirse una compraventa.
Valor de tasación
Es el valor calculado por una sociedad de tasación conforme a su metodología y finalidad. Cuando el comprador solicita una hipoteca, este resultado puede condicionar la cantidad que la entidad financiera esté dispuesta a prestar.
Precio final de venta
Es el importe definitivamente acordado entre comprador y vendedor, sujeto a las condiciones de la operación y formalizado en la compraventa.
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| Concepto | Quién lo establece | Qué representa |
|---|---|---|
| Precio anunciado | Propietario y agencia | La pretensión inicial de venta. |
| Valor de mercado estimado | Profesional que analiza el inmueble | El intervalo que podría aceptar la demanda real. |
| Tasación hipotecaria | Sociedad de tasación homologada | Un valor técnico utilizado, entre otras finalidades, para estudiar la financiación. |
| Precio final | Comprador y vendedor | El importe definitivo acordado en la operación. |
Puede ampliar esta cuestión en nuestro análisis sobre por qué la tasación de un piso en Palma puede ser inferior al precio de compra.
Cómo se calcula un precio de salida defendible en Palma
Una valoración profesional no debería depender de una única fuente ni de una operación matemática automática. En Fincas Mallorca analizamos tres niveles complementarios.
1. El piso concreto
Se estudian las características físicas y funcionales de la vivienda:
- superficie construida y superficie útil;
- coincidencia entre realidad física, escritura, Registro y Catastro;
- distribución y aprovechamiento de los espacios;
- número y tamaño real de los dormitorios;
- estado de conservación;
- calidad y antigüedad de las reformas;
- altura y orientación;
- entrada de luz natural;
- vistas y nivel de ruido;
- balcón, terraza, patio o solárium;
- aparcamiento y trastero;
- instalaciones, climatización y eficiencia energética.
2. El edificio y la comunidad
Dos pisos aparentemente similares pueden tener valores distintos si pertenecen a edificios diferentes. Conviene revisar:
- existencia y estado del ascensor;
- accesibilidad desde la calle;
- conservación de fachada, cubierta y zonas comunes;
- obras y derramas aprobadas o previsibles;
- estado de bajantes e instalaciones generales;
- gastos ordinarios de comunidad;
- Informe de Evaluación del Edificio, cuando resulte aplicable;
- conflictos comunitarios relevantes;
- estado económico general de la comunidad.
La experiencia de Fincas Mallorca como Administrador de Fincas Colegiado en Baleares nº 740 permite analizar aspectos de la comunidad que pueden afectar a la percepción del comprador, a la negociación y al cierre de la venta.
3. La microzona y el mercado activo
No basta con utilizar la media de Palma ni siquiera la media de un barrio completo. Deben analizarse:
- calle y tramo concreto;
- proximidad a servicios y transporte;
- tráfico, ruido y facilidad de aparcamiento;
- tipo de edificios predominantes;
- demanda habitual de la microzona;
- oferta competidora publicada;
- pisos que acumulan rebajas o largos periodos en venta;
- operaciones comparables conocidas;
- capacidad adquisitiva y financiera del comprador objetivo.
En una misma ciudad existen diferencias significativas entre Santa Catalina, Bons Aires, Plaza de Toros, Camp Redó, Son Oliva, Foners, Pere Garau, S’Amanecer, Son Rapinya o Son Dameto. Incluso dentro del mismo barrio, una calle tranquila y un eje con tráfico pueden comportarse de forma distinta.
Para obtener una primera orientación puede consultar nuestra guía sobre cómo valorar gratis un piso para vender en Palma.
Doce factores que pueden subir o bajar el precio de un piso
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| Factor | Puede mejorar la valoración | Puede reducirla o generar objeciones |
|---|---|---|
| Ascensor | Ascensor accesible y bien mantenido. | Planta alta sin ascensor o barreras hasta llegar a él. |
| Altura | Más luz, privacidad y posibles vistas. | Dependencia del ascensor o exceso de ruido en plantas bajas. |
| Orientación | Buena entrada de luz y ventilación. | Estancias oscuras o exposición térmica desfavorable. |
| Distribución | Espacios proporcionados y pocos metros perdidos. | Pasillos largos, piezas de paso o dormitorios demasiado pequeños. |
| Reforma | Reforma actual, funcional y correctamente ejecutada. | Reforma antigua, superficial o con instalaciones pendientes. |
| Espacio exterior | Balcón, terraza o patio realmente aprovechable. | Espacio pequeño, ruidoso, oscuro o de uso limitado. |
| Aparcamiento | Plaza cómoda en una zona con poca disponibilidad. | Plaza estrecha, acceso complicado o gastos elevados. |
| Comunidad | Edificio cuidado y cuentas ordenadas. | Derramas, deudas, obras pendientes o conflictos importantes. |
| Documentación | Registro, Catastro y realidad física coherentes. | Diferencias de superficie, cargas o ampliaciones no aclaradas. |
| Ocupación | Vivienda libre o situación contractual clara. | Entrega de posesión, arrendamiento o disponibilidad sujetos a incertidumbre. |
| Presentación | Orden, limpieza, buenas fotografías, planos y visita virtual. | Desorden, imágenes deficientes o información incompleta. |
| Precio inicial | Cifra competitiva, razonada y explicable. | Importe decidido sin comparables ni análisis de demanda. |
Qué significa quemar un piso en el mercado
Se considera que una vivienda se está quemando cuando permanece publicada durante demasiado tiempo sin generar una respuesta acorde con sus características y empieza a perder fuerza comercial.
Los compradores pueden hacerse preguntas como:
- ¿Por qué no se ha vendido todavía?
- ¿Tiene algún problema que no aparece en el anuncio?
- ¿Está claramente por encima de precio?
- ¿Aceptará el propietario una rebaja importante?
- ¿Han fallado otras operaciones o tasaciones?
La permanencia prolongada en el mercado no demuestra por sí sola que exista un defecto, pero puede modificar la percepción del comprador y favorecer ofertas más agresivas.
El problema de las rebajas sucesivas
Cuando un piso empieza demasiado alto, el propietario puede verse obligado a realizar varias reducciones. El resultado puede ser peor que haber salido desde el principio con un precio correctamente estudiado:
- se pierde parte de la demanda inicial;
- el anuncio acumula antigüedad;
- los compradores esperan nuevas rebajas;
- se debilita la defensa del precio;
- el propietario acaba negociando desde una posición de cansancio o urgencia.
Importante: no toda vivienda que tarda en venderse está necesariamente sobrevalorada. También pueden fallar la presentación, las fotografías, la descripción, la difusión, la documentación, el filtrado de compradores o la gestión de las visitas. El diagnóstico debe estudiar el conjunto.
Tres estrategias de precio y sus riesgos
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| Estrategia | Posible ventaja | Riesgo principal | Cuándo puede tener sentido |
|---|---|---|---|
| Precio claramente alto | Deja margen amplio si aparece un comprador excepcional. | Pocas visitas, sobreexposición y posteriores rebajas. | Solo en inmuebles verdaderamente singulares, sin urgencia y con seguimiento estricto. |
| Precio defendible | Atrae demanda real y permite negociar con argumentos. | Exige valorar correctamente y rechazar expectativas sin apoyo en el mercado. | En la mayoría de los pisos residenciales de Palma. |
| Precio especialmente competitivo | Puede concentrar interés en poco tiempo. | Debe gestionarse bien para no aceptar precipitadamente una oferta insuficiente. | Cuando prima el plazo o se pretende generar competencia real entre compradores. |
¿Conviene añadir margen para negociar?
Puede ser razonable incorporar un margen moderado si forma parte de la estrategia. Lo que suele perjudicar la venta es confundir un margen de negociación con una sobrevaloración sustancial.
El margen adecuado depende de:
- la demanda de la zona;
- la singularidad del piso;
- la competencia disponible;
- la urgencia del propietario;
- el estado de la vivienda;
- la posible dependencia de financiación hipotecaria;
- las condiciones que acompañen a la oferta.
Una oferta no debe valorarse únicamente por su importe. También importan la solvencia del comprador, el ahorro disponible, la financiación, los plazos, las condiciones suspensivas, la fecha de entrega y la probabilidad real de llegar a notaría.
Cómo comprobar si el precio está funcionando
Una vez publicada la vivienda, la estrategia debe evaluarse con información real. No conviene esperar varios meses sin analizar qué está ocurriendo.
Señales positivas
- consultas de compradores que conocen el precio y la zona;
- visitas de perfiles económicamente viables;
- segundas visitas;
- peticiones de documentación;
- ofertas razonadas, aunque necesiten negociación;
- interés de compradores que comparan con inmuebles similares.
Señales de alerta
- muchas visualizaciones pero casi ninguna consulta;
- contactos que desaparecen al conocer detalles básicos;
- visitas que coinciden en señalar alternativas mejores;
- ausencia de segundas visitas;
- ofertas sistemáticamente muy alejadas;
- dependencia de una tasación que difícilmente respaldará la cifra;
- necesidad de justificar el precio con argumentos ajenos al piso.
Antes de bajar el precio debe comprobarse también si el problema está en las fotografías, la descripción, la preparación del inmueble, la documentación, la difusión o la gestión de contactos. No toda falta de respuesta se resuelve con una rebaja, pero tampoco debe ignorarse una señal clara de sobreprecio.
Casos reales de Fincas Mallorca en Palma
Los siguientes ejemplos muestran por qué no existe una única relación automática entre precio inicial y precio final.
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| Zona | Precio de salida | Precio final | Tiempo hasta reserva | Lectura del caso |
|---|---|---|---|---|
| Plaza de Toros | 240.000 € | 248.000 € | 21 días | La respuesta del mercado y la competencia generada permitieron mejorar el precio inicialmente anunciado. |
| Pere Garau | 240.000 € | 234.000 € | 32 días | La ausencia de ascensor y el perfil del inmueble exigían una valoración prudente y una negociación razonable. |
| Son Oliva | 338.000 € | 338.000 € | 14 días | Un precio bien alineado con la vivienda y su demanda permitió vender sin descuento. |
Estos casos no constituyen una garantía para otras viviendas. Cada piso, propietario y momento de mercado son distintos. Sí demuestran que una estrategia profesional no consiste siempre en bajar, subir o mantener: consiste en interpretar correctamente el inmueble y la respuesta de la demanda.
Consultar pisos vendidos recientemente por Fincas Mallorca
Errores habituales al calcular el precio de un piso
Copiar el anuncio más caro del barrio
Que una vivienda esté publicada no significa que vaya a venderse por ese importe. Puede llevar meses anunciada, haber sufrido rebajas, haber sido retirada y republicada o presentar características muy distintas.
Multiplicar todos los metros por una media
Las terrazas, patios, aparcamientos, trasteros y zonas comunes no siempre deben valorarse igual que la superficie interior habitable. Además, es necesario distinguir superficie útil, construida, catastral y registral.
Sumar íntegramente el coste de una reforma
Una reforma puede aumentar el atractivo y el valor del piso, pero el mercado no devuelve necesariamente euro por euro todo lo invertido. Influyen la antigüedad, calidad, distribución y adecuación al perfil del comprador.
Fijar el precio según la cantidad que necesita el propietario
La hipoteca pendiente, la compra de otra vivienda o las necesidades familiares son importantes para el vendedor, pero no determinan lo que el comprador está dispuesto o capacitado para pagar.
Utilizar únicamente un valorador automático
Las herramientas automáticas pueden ofrecer una orientación, pero no visitan el piso, no analizan correctamente la luz, el ruido, la distribución, el edificio, las reformas, la documentación o las derramas.
Confiar en la valoración más alta para elegir agencia
La valoración más alta no siempre es la más favorable. Una agencia puede prometer una cifra atractiva para obtener el encargo y recomendar rebajas posteriormente. El propietario debería pedir que el precio se explique mediante datos, comparables y una estrategia concreta.
Preparación y marketing: el precio no trabaja solo
Un precio correcto puede fracasar si el piso se presenta mal. La percepción de valor también depende de cómo se prepara y comercializa la vivienda.
En Fincas Mallorca podemos integrar, cuando resulta conveniente:
- orden y preparación previa de la vivienda;
- pequeñas reparaciones;
- home staging;
- reportaje fotográfico;
- planos;
- visitas virtuales 2D, 3D o 360º;
- descripción profesional;
- publicación en la web y principales portales;
- filtrado de compradores;
- seguimiento de visitas y ofertas.
Puede consultar nuestros servicios de planos para vender pisos en Palma y home staging en Palma.
Cómo trabaja Fincas Mallorca el precio de salida
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| Fase | Trabajo realizado | Objetivo para el propietario |
|---|---|---|
| 1. Recogida de información | Superficie, características, situación jurídica, gastos y expectativas. | Detectar condicionantes antes de valorar. |
| 2. Visita al inmueble | Revisión del piso, el edificio, la comunidad y el entorno. | Evitar una valoración automática o superficial. |
| 3. Análisis documental | Contraste de escritura, Registro, Catastro y documentación disponible. | Prever riesgos que puedan afectar al precio o al cierre. |
| 4. Estudio de mercado | Competencia activa, referencias estadísticas y casos comparables. | Definir un intervalo razonable y defendible. |
| 5. Estrategia de salida | Precio, preparación, marketing y comprador objetivo. | Salir al mercado con coherencia desde el primer día. |
| 6. Seguimiento | Análisis de contactos, visitas, objeciones y ofertas. | Tomar decisiones apoyadas en datos reales. |
| 7. Negociación y cierre | Ofertas, solvencia, arras, gestoría y notaría. | Proteger el resultado y la seguridad de la operación. |
Fincas Mallorca trabaja con comisión desde el 3 % y encargo en exclusiva, sin cobrar honorarios al comprador por nuestra parte. La exclusiva permite aplicar una única estrategia, controlar la información, registrar los contactos y negociar de forma ordenada.
Puede ampliar las condiciones en nuestra página sobre comisión inmobiliaria para vender un piso en Palma y conocer los riesgos de una gestión desordenada en la guía sobre multiexclusividad inmobiliaria en Palma.
Por qué elegir Fincas Mallorca para valorar y vender un piso en Palma
- Especialización en venta de pisos en Palma.
- Más de 33 años de experiencia en el mercado inmobiliario local.
- Administrador de Fincas Colegiado en Baleares nº 740.
- Experiencia como perito judicial inmobiliario.
- Valoración inicial gratuita, normalmente en unas 48 horas cuando el caso lo permite.
- Comisión desde el 3 % con exclusiva profesional.
- Sin honorarios al comprador por nuestra parte.
- Planos y visitas virtuales cuando procede.
- Home staging y mejora de la presentación cuando aporta valor.
- Filtrado de compradores y control de visitas.
- Preparación documental y gestoría.
- Negociación y acompañamiento hasta notaría.
- Trato directo, cercano y profesional.
Valoración gratuita antes de publicar el piso
El mejor momento para revisar el precio no es después de varios meses sin resultados, sino antes de publicar.
Una valoración inicial permite responder a preguntas esenciales:
- ¿Qué intervalo de precio puede defenderse?
- ¿Qué competencia tendrá el piso?
- ¿Qué comprador puede encajar?
- ¿Conviene realizar alguna mejora antes del reportaje?
- ¿Existe documentación pendiente?
- ¿Qué margen de negociación sería razonable?
- ¿Qué resultado neto aproximado puede obtener el propietario?
Fincas Mallorca combina experiencia inmobiliaria local, conocimiento de comunidades como Administrador de Fincas Colegiado y experiencia pericial inmobiliaria para revisar la vivienda desde una perspectiva comercial, técnica y documental.
¿Quieres saber qué precio de salida puede tener tu piso?
Podemos revisar el inmueble, el edificio, la documentación, la competencia publicada y la estrategia más adecuada para venderlo en Palma.
La valoración inicial es gratuita y, cuando disponemos de la información necesaria, puede prepararse aproximadamente en 48 horas, salvo casos complejos.
Preguntas frecuentes sobre el precio de salida de un piso en Palma
¿Cómo puedo saber cuánto vale mi piso en Palma?
Debe analizarse la vivienda, el edificio, la calle, el barrio, su estado, distribución, altura, ascensor, exteriores, documentación y competencia directa. Las medias por metro cuadrado son solo una referencia inicial.
¿El precio publicado en los portales es el precio real de venta?
No necesariamente. El precio publicado es la cantidad solicitada por el vendedor. El precio final puede ser inferior, igual o incluso superior si existe suficiente demanda y una estrategia adecuada.
¿Conviene empezar alto para poder negociar?
Puede incorporarse un margen moderado, pero empezar claramente fuera de mercado puede reducir el interés, alargar la venta y provocar rebajas sucesivas. El margen debe formar parte de una estrategia, no sustituir la valoración.
¿Cuándo debería bajar el precio?
Antes de modificarlo conviene analizar contactos, visitas, ofertas, objeciones, presentación y competencia. Si la respuesta demuestra que el precio no es defendible, debe actuarse antes de que el anuncio acumule una sobreexposición excesiva.
¿Un valorador online es suficiente?
No. Puede ofrecer una orientación, pero no visita la vivienda ni analiza correctamente distribución, luz, ruido, reforma, estado del edificio, documentación, derramas o microzona.
¿La tasación del banco puede ser inferior al precio acordado?
Sí. En ese caso, el comprador puede necesitar aportar más fondos propios, renegociar el precio o buscar otra solución financiera. Por eso conviene valorar desde el principio la viabilidad de la financiación.
¿Una reforma aumenta siempre el precio por el importe invertido?
No necesariamente. Puede mejorar el valor y facilitar la venta, pero el mercado tiene en cuenta calidad, antigüedad, distribución y utilidad. El comprador no siempre paga íntegramente el coste de la reforma.
¿Fincas Mallorca cobra por valorar el piso?
La valoración inicial para estudiar una posible venta es gratuita. Cuando la información está disponible, puede prepararse aproximadamente en 48 horas, salvo que el inmueble o su documentación requieran comprobaciones adicionales.
¿Qué comisión cobra Fincas Mallorca?
Fincas Mallorca trabaja con comisión desde el 3 % y encargo en exclusiva, según las características del inmueble y de la operación. No cobra honorarios al comprador por nuestra parte.
¿Puedo ver ejemplos de precios de salida y precios finales?
Sí. Fincas Mallorca publica ejemplos de pisos vendidos recientemente en Palma con precio inicial, precio final, tiempo hasta reserva y plazo hasta escritura.
Conclusión: el precio correcto no es el más alto ni el más bajo
El precio correcto es el que permite presentar el piso de forma competitiva, atraer compradores viables y defender su valor durante la negociación.
Para fijarlo correctamente deben combinarse datos estadísticos, oferta competidora, operaciones comparables, características reales de la vivienda, situación del edificio, documentación y perfil financiero del comprador.
Salir demasiado bajo puede perjudicar al propietario. Salir demasiado alto también. La decisión profesional consiste en encontrar el punto en el que el mercado presta atención al piso sin renunciar a defender su valor.
Si está pensando en vender, puede conocer nuestro método completo en vender piso en Palma con Fincas Mallorca.
Fuentes consultadas y fecha de revisión
Fecha de revisión: 28 de julio de 2026.
- Idealista, evolución del precio de oferta de la vivienda en Palma de Mallorca, junio de 2026: consultar informe de Palma.
- Tinsa, precio de la vivienda terminada en Palma de Mallorca, segundo trimestre de 2026: consultar datos de Palma.
- Idealista, análisis de las reducciones de precio realizadas durante el primer trimestre de 2026: consultar estudio de rebajas.
- Fincas Mallorca, casos reales de pisos vendidos recientemente en Palma: consultar resultados reales.
Este texto tiene finalidad informativa, incluye contenido patrocinado por Fincas Mallorca y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal, financiero ni técnico individualizado. Cada inmueble y cada compraventa pueden presentar circunstancias diferentes. Para analizar un caso concreto, debe estudiarse la vivienda, su documentación, la operación y la situación de las partes.
