7 de noviembre de 2025
Fincas Mallorca · Administración de Alquileres
Guía para entender los distintos tipos de alquiler en Palma
Si estás leyendo esto, seguramente te suene alguna de estas frases:
- “No sé si lo que tengo es alquiler de temporada o vivienda”
- “Me han hecho firmar un contrato de 11 meses, ¿eso qué es?”
- “¿En qué se diferencia un alquiler turístico de uno de temporada?”
- “¿Qué es exactamente eso de uso distinto de vivienda?”
En internet y en la calle se mezclan expresiones como:
alquiler normal, larga temporada, alquiler residencial, alquiler vacacional, alquiler turístico, por meses, por semanas, invierno, verano, piso de Airbnb, alquiler de empresa, segunda residencia… es de locos, es normal que nadie se aclare.
Y mientras tanto, cada lobby (hotelero, turístico, inmobiliario e incluso político) utiliza el término que más le conviene. El resultado es que propietarios e inquilinos no tienen claro qué han firmado ni qué derechos y obligaciones tienen.
En este artículo, desde Fincas Mallorca (administración de alquileres en Palma), te explicamos de forma sencilla:
- qué es un alquiler de vivienda,
- qué es un alquiler de temporada,
- qué es un alquiler para uso distinto de vivienda (locales, oficinas…),
- y qué es el alquiler turístico,
con ejemplos, fechas y contexto, para que sepas colocar tu contrato en la casilla correcta.
En Palma, cuando hablamos de alquiler, la calle usa un diccionario infinito:
- alquiler normal
- alquiler de larga temporada / larga duración / anual
- alquiler de invierno, de verano, de temporada
- alquiler por meses, corta estancia, media estancia
- alquiler vacacional, turístico, piso turístico, piso vacacional
- “piso de Airbnb”, “piso de Booking”
- alquiler de empresa, alquiler para trabajadores
- alquiler de segunda residencia, “apartamento de playa”, “piso de estudiantes”…
Y cada lobby usa el término que le interesa:
- el lobby hotelero (muy fuerte en Mallorca, con la FEHM al frente) fehm.info
- el lobby del alquiler turístico, con asociaciones como Habtur hosteltur.com+1
- parte del sector inmobiliario
- y, por supuesto, la política, según sople el viento.
Cuanto más se mezclan los conceptos, más difícil es que un ciudadano pueda decir:
“Esto que me están haciendo es correcto” o “esto es un abuso”.
Desde Fincas Mallorca, como administradores y profesionales del alquiler en Palma, queremos hacer justo lo contrario: poner orden. Y lo vamos a hacer en el mismo orden en el que estos tipos de alquiler han ido entrando en la ley y en la vida real:
- Primero, alquiler de vivienda.
- Luego, alquiler para uso distinto de vivienda (locales, oficinas…).
- Más tarde, alquiler de temporada.
- Y, por último, el invitado más reciente: alquiler turístico.
Un poco de historia: cuándo entra la vivienda en serio en la ley
Después de la Guerra Civil y durante toda la posguerra, España arrastró una escasez brutal de vivienda en las ciudades. Hubo control de rentas, prórrogas forzosas… y un mercado del alquiler muy intervenido. repositorio.uam.es+1
Para ordenar todo aquello, en 1964 se aprueba el gran “código” del tema:
el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre). iustel.com
Su objetivo:
- definir mejor el alquiler de vivienda,
- encajar los locales de negocio,
- y garantizar, en un país que empezaba a urbanizarse rápido, que hubiese cierto orden.
Más adelante, ya en democracia y con otro modelo económico, llega la actual LAU:
la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde diciembre de 1994. BOE+1
Esta ley cambia el enfoque:
- deja atrás la distinción clásica “viviendas vs locales de negocio”,
- y pasa a hablar de “alquiler de vivienda” por un lado y “alquiler para uso distinto de vivienda” por otro (donde incluye locales, segundas residencias, temporada, etc.). BOE+1
Dicho de forma simple:
primero se legisla para que la gente tenga dónde vivir,
luego se ordena el uso comercial de los espacios (locales),
y con los años se incorporan los alquileres temporales y los turísticos a medida que la sociedad se mueve más y viaja más.
Con esta línea temporal clara, vamos a los cuatro tipos uno por uno.
1. ALQUILER DE VIVIENDA: el “de toda la vida”
Cuándo y por qué aparece como figura central
El alquiler de vivienda es el más antiguo y el más protegido.
Ya estaba en el centro de la LAU de 1964, y sigue siéndolo en la LAU de 1994, que lo define como el alquiler destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y su familia. BOE+1
Motivo de fondo:
- garantizar que, en un país con escasez de vivienda y salarios ajustados,
- una familia pudiera tener un hogar estable,
- y que ese hogar no dependiera de un contrato frágil de 11 meses que se rompe cuando al propietario le apetece.
Qué es, en palabras claras
Es el alquiler del piso donde una persona o familia:
- se empadrona,
- vive durante años,
- organiza su vida (colegio, médico, trabajo…),
- y considera esa dirección como “su casa”.
Aunque el papel diga “1 año prorrogable”, la LAU actual obliga a alargar hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa) en muchos casos. La idea es: la vivienda se protege. Diario AS
Cómo lo llama la gente
- “alquiler normal”
- “alquiler de larga estancia”
- “alquiler anual”
- “alquiler de larga temporada”
- “alquiler residencial”
- “alquiler permanente”
- “alquiler familiar”
- “alquiler para vivir”
Mira tú si somos capaces entre todos de decir cosas sin acertar las palabras bien. Hasta en la televisión, presentadores, periodistas, tertulianos, radio, políticos, incluso agentes inmobiliarios que pretenden pasar por formales, ya sea por desconocimiento o con toda la intención política, no son capaces de darle el nombre correcto. Así que todo eso, si responde a esa idea de hogar, es alquiler de vivienda, o, alquiler de vivienda habitual. (término correcto).
Dónde se lía la ciudadanía
- Frase muy típica: “Como pone 11 meses, no tengo derechos”.
→ Si estás viviendo allí como tu casa, la ley te trata como vivienda, no como temporada, aunque el contrato se llame “temporada”.
- Caso especial: el inquilino tiene otra vivienda en propiedad.
- Si su vida real sigue en esa otra casa (empadronamiento, colegio, familia) y en tu piso de Palma solo está por unos meses, lo normal es hablar de temporada.
- Si se traslada realmente a Palma, aunque tenga otra casa en otro sitio, para la ley ese piso será su vivienda habitual.
2. USO DISTINTO DE VIVIENDA: cuando el piso no es un hogar, sino un negocio
De dónde sale esta categoría
La LAU de 1994 hace un movimiento clave:
dice “por un lado, vivienda; por otro, todo lo demás”. Y llama a ese otro mundo “uso distinto de vivienda”. Ahí mete: locales de negocio, oficinas, segundas residencias, arrendamientos de temporada y otras figuras similares. BOE+1
La razón de fondo es clara:
- España entra de lleno en los años 80–90 en una economía más abierta.
- Se quiere dar más libertad contractual a los usos comerciales y profesionales.
- Y separar cómo se trata una familia que vive en un piso de cómo se trata un negocio que alquila un bajo.
Qué es el uso distinto de vivienda
Es todo arrendamiento urbano donde:
- no se pretende vivir de forma permanente,
- sino desarrollar una actividad: tienda, restaurante, oficina, clínica, despacho…
Ejemplos:
- local en planta baja para un bar,
- oficina en un primero,
- despacho de abogados,
- consulta de dentista,
- academia, etc.
Aunque físicamente sea un “piso”, si urbanísticamente y en la práctica se usa como local u oficina, la ley lo trata como uso distinto de vivienda. repositorio.comillas.edu+1
Cómo lo llama la gente
- “alquiler de local”
- “alquiler no de vivienda”
- “alquiler diferente de vivienda”
- “alquiler de oficina”
- “alquiler para negocio”
- “alquiler de despacho”
Y a veces, mal llamado:
- “alquiler de empresa” → cuando en realidad una persona concreta vive allí.
Entonces el único término correcto real posible es: «alquiler de uso distinto de vivienda»
Dónde se confunde
- “Si pongo ‘uso distinto’ en el contrato, ya no es vivienda.”
→ Pues no, si en la práctica una familia vive allí como casa, la realidad se impone: es vivienda. - “Como es un piso, siempre es vivienda.”
→ Pues no, si solo se usa como oficina, el enfoque correcto es uso distinto.
3. ALQUILER DE TEMPORADA: llega la movilidad
Cuándo empieza a tener peso
La temporada ya existía como idea, pero gana nombre y protagonismo con la LAU de 1994, cuando se incluye expresamente dentro de los usos distintos de vivienda junto a la segunda residencia y los locales de negocio. BOE+1
¿Contexto?
- Años 80–90: España entra en la UE, mejora el transporte, crece el turismo interior,
- se multiplican los traslados temporales por trabajo, estudios, prácticas, MIR, obras en casa…
- Cada vez más gente necesita un piso solo unos meses, pero para vivir de verdad durante esos meses.
Ahí encaja la temporada: no es una noche de hotel, pero tampoco es “me mudo para siempre”.
Qué es sencillamente
Un alquiler de temporada es:
- una vivienda que se alquila por tiempo limitado (3, 6, 9 meses…)
- por un motivo concreto (destino laboral, curso, máster, tratamiento médico, obras en casa…)
- y donde el inquilino ya tiene su residencia habitual en otro lugar.
Por eso, el caso típico es:
“Tengo mi casa en Sóller, pero vengo 9 meses a trabajar a un hospital en Palma y necesito un piso aquí durante ese tiempo”.
Cómo lo llama la gente
- alquiler temporal
- alquiler por meses
- alquiler por semanas
- alquiler por días
- alquiler de invierno
- alquiler de verano
- alquiler por poco tiempo
- alquiler de menos de un año
- alquiler de 11 meses
- alquiler de menos de 12 meses
- alquiler para estudiantes
- alquiler por obras
- alquiler por cuidar a un familiar
- alquiler por curso escolar
- alquiler para profesores, sanitarios, estudiantes
- etc.
Pues muy mal, ya que el término correcto jurídicamente es: «alquiler de temporada»
Dónde se hace el lío (y dónde entran los lobbies)
- El lobby turístico ha intentado muchas veces hacer pasar alquiler turístico por “temporada”.
Ejemplo: guiris entrando y saliendo cada 7 días, contrato de “temporada” de 11 meses y anuncio en Airbnb… eso no es temporada, eso es turístico y la normativa de Baleares ya lo persigue. BOE+2Blog jurídico de Sepín+2
- Una parte del sector inmobiliario ha jugado a lo mismo, pero al revés:
llamar “temporada” a contratos que clara y objetivamente eran de vivienda, para evitar prórrogas y obligaciones.
- Resultado: al ciudadano le dicen “esto es temporada” para justificar cualquier cosa:
→ a veces es vivienda encubierta,
→ a veces es turístico encubierto.
Y aquí repetimos nuestra obsesión profesional:
No manda la etiqueta del contrato. Manda el uso real.
4. ALQUILER TURÍSTICO: el boom de las plataformas y el caso Mallorca
Cuándo explota el fenómeno
Siempre han existido “apartamentos de playa” y segundas residencias, pero el alquiler turístico como fenómeno masivo despega con internet y, sobre todo, con Airbnb, fundada en 2008 y que se expande con fuerza en Europa a partir de 2012–2014. repositorio.comillas.edu+1
En Baleares, la primera norma específica fuerte sobre “estancias turísticas en viviendas” es la Ley 2/2005, y en 2012 se aprueba la actual Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears, que integra y regula ese fenómeno de forma más clara. BOE+2BOE+2
Entre 2015 y 2022, las plazas de alquiler turístico legal en Baleares crecieron más de un 130%, mientras las hoteleras crecían alrededor de un 5%. Solo en Mallorca, el alquiler turístico creció varias veces más que el hotelero. fehm.info
Palma: 2018 y 2025, dos fechas gordas
- 2018: Palma se convierte en una de las primeras ciudades de Europa en prohibir nuevos alquileres turísticos en pisos. Solo se permiten en determinadas unifamiliares y bajo condiciones. inmobiliariapalma.com
- 2025: el Ayuntamiento anuncia una prohibición total de nuevas licencias en toda la ciudad y fija un máximo de 639 licencias en vigor, sin ampliación posible. El País
Mientras tanto, el Consell habla de decenas de miles de plazas ilegales y refuerza la inspección. Cadena SER
Qué es el alquiler turístico hoy
- Alquiler de una vivienda por días o semanas,
- a personas que vienen de vacaciones o de paso,
- con rotación continua de huéspedes,
- con publicidad en plataformas o canales abiertos,
- y, a menudo, con servicios (limpieza, check-in, etc.).
Eso es actividad turística, no simple alquiler.
Cómo se intenta camuflar
Aquí es donde todos los lobbies juegan con el lenguaje que acaba confundiendo a la sociedad:
- “alquiler vacacional”
- “alquiler de temporada vacacional” (cuando emplean este es que son realmente melévolos). Éste es el que más confunde a la gente.
- “temporada de verano”
- “estancias cortas”
- “alquiler por meses” (pero en realidad cada mes entra una familia distinta)
- “apartamento turístico”
- “piso de Airbnb”…
Entonces el término jurídico correcto, el que debería emplear siempre los medios y la población para poder tener una mínima educación de base con la que establecer un punto de partida serio, es: «alquiler turístico».
Especialmente en Palma, cuentan los hechos:
¿Es por días/semanas?
¿Hay rotación?
¿Se anuncia en portales?
¿No hay título turístico habilitante?
Puede haber alquiler turístico ilegal cuando el contrato se llame “temporada”. Ojo!.
El papel de los lobbies en toda esta confusión
En Mallorca el mapa de intereses es muy claro:
- El lobby hotelero (FEHM) empuja para que el alquiler turístico esté muy controlado, insistiendo en la presión sobre la vivienda y en la competencia desleal. fehm.info
- El lobby del alquiler turístico (Habtur y similares) defiende que no son culpables de la falta de vivienda y que el problema viene de los salarios, la presión hotelera y otras causas. hosteltur.com+1
- Parte del sector inmobiliario navega entre ambos mundos, usando etiquetas según interese: “temporada”, “vacacional”, “larga duración”…
- Y la política, según el momento, ha hablado más de “turístico” o más de “vivienda”, sin siempre explicar bien las diferencias.
La consecuencia para el ciudadano es clara:
- No sabe si su contrato es realmente de vivienda o de temporada.
- No sabe si aquello a lo que le llaman temporada en un portal es, en realidad, un turístico encubierto.
- Le cuesta identificar quién es responsable de qué: Ayuntamiento, Govern, Consell, Hacienda, propietarios, plataformas, hoteleros…
Por eso, como despacho especializado en alquiler residencial en Palma, repetimos siempre la misma idea:
Si no ponemos nombre correcto a cada cosa, es imposible exigir responsabilidades a quien toca.
Nuestro resumen práctico (la brújula de Fincas Mallorca)
Cuando alguien entra por la puerta y nos pregunta: “¿Qué tipo de alquiler es este?”
Siempre hacemos el mismo recorrido:
¿Se va a vivir allí como casa?
- Sí → hablamos de ALQUILER DE VIVIENDA (LAU, art. 2).
¿Se va a vivir allí solo unos meses por un motivo claro, teniendo otra vivienda habitual en otro lugar?
- Sí → hablamos de ALQUILER DE TEMPORADA.
¿Se va a usar para negocio, oficina, consulta, despacho…?
- Sí → hablamos de USO DISTINTO DE VIVIENDA (LOCAL).
¿Se va a usar para turistas de paso, por días/semanas, con rotación y publicidad en portales?
- Sí → hablamos de ALQUILER TURÍSTICO, y en un piso de Palma, casi seguro no se puede.
Y terminamos con la frase que mejor resume todo este informe:
El papel puede decir “temporada”, “vacacional”, “11 meses” o lo que quieras;
la ley, un administrador de fincas colegiado, un experto inmobiliario, un abogado, un juez… mirará qué se hace de verdad dentro del piso, y ponga lo que ponga el contrato por muy firmado que esté se aplicará siempre lo que dice la ley y no las cláusulas firmadas por ambas partes, por abusvivas o ventajosas que pudieran ser para alguna de las partes, ya que la ley, y aunque a nivel de calle no se alcance a comprenderla debido a toda esta confusión intencionada, SIEMPRE es y será lo más justo para ambas partes y para toda nuestra sociedad.
Aviso legal
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni sustituye la consulta con un profesional del Derecho o con un administrador de fincas colegiado.
Las normas sobre arrendamientos urbanos, alquiler turístico y fiscalidad (IVA, impuesto de estancias turísticas, etc.) pueden cambiar con el tiempo y además aplicarse de forma diferente según el caso concreto.
Si eres propietario o inquilino y necesitas una respuesta adaptada a tu situación personal, te recomendamos que nos consultes directamente o que lo hagas con tu abogado / asesor de confianza antes de tomar decisiones basadas únicamente en este contenido.
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