Redacción Fincas Mallorca, 8 de octubre 2.024
El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias que autorizan a las comunidades de propietarios a prohibir las viviendas de alquiler turístico en sus edificios. Esto se puede hacer mediante acuerdos adoptados en junta por una mayoría de tres quintos de los propietarios. Ojo! no tiene efecto retroactivo, aquel piso que disponga de licencia en vigor no se le puede quitar.
¿Qué significa esto para las comunidades de vecinos?
Antes, para tomar decisiones que afectaran al uso de las viviendas, se requería la unanimidad de todos los propietarios. Esto hacía muy difícil prohibir el alquiler turístico si uno de los vecinos estaba en contra. Con estas nuevas sentencias, basta con que tres quintos de los propietarios estén de acuerdo para establecer la prohibición.
Entendiendo las leyes involucradas
Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa que regula las comunidades de propietarios en España. Establece cómo deben gestionarse los edificios y qué derechos y obligaciones tienen los vecinos.
Artículo 17.12 de la LPH
Este artículo, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, permite que las comunidades de propietarios puedan:
- Limitar o condicionar el uso de las viviendas para alquiler turístico.
- Hacerlo mediante un acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintos de los propietarios.
Real Decreto-ley 7/2019
Este decreto se creó para abordar problemas en el acceso a la vivienda. Una de las causas identificadas fue el aumento del alquiler turístico, que reducía la disponibilidad de viviendas para uso residencial y aumentaba los precios.
¿Qué dijo el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo interpretó que la expresión «limitar o condicionar» incluye la posibilidad de prohibir el alquiler turístico. Basó su decisión en:
- Significado literal: La palabra «limitar» puede entenderse como «prohibir» en este contexto.
- Finalidad de la ley: El objetivo del decreto es facilitar el acceso a la vivienda y controlar el impacto del alquiler turístico.
Además, el Tribunal consideró que esta medida es proporcionada. Si se exigiera unanimidad, un solo propietario podría bloquear la decisión de la mayoría.
Impacto de las sentencias
Estas sentencias:
- Unifican criterios: Antes había discrepancias entre diferentes tribunales sobre este tema.
- Empoderan a las comunidades: Ahora es más sencillo para los vecinos regular el uso turístico en sus edificios.
- Protegen el uso residencial: Facilitan que las comunidades mantengan el carácter residencial de sus inmuebles.
Ejemplo práctico
Imagina un edificio con 10 pisos:
- Para prohibir el alquiler turístico, se necesita el voto favorable de al menos 6 propietarios (tres quintos).
- Si 6 o más vecinos están de acuerdo, pueden adoptar la medida sin necesidad de unanimidad.
Importancia para los propietarios
Si eres propietario:
- Participa en las juntas: Tu voto es importante en decisiones que afectan al edificio.
- Infórmate sobre las normativas y cómo te afectan.
- Considera el impacto del alquiler turístico en tu comunidad.
En Palma de Mallorca, la concesión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico está prohibida desde 2018. Esta medida se implementó para abordar problemas relacionados con la vivienda y la calidad de vida de los residentes.
Fechas Clave
- Abril de 2018: El Ayuntamiento de Palma aprobó la prohibición del alquiler turístico en viviendas plurifamiliares (apartamentos y pisos) en toda la ciudad. Esta fue la primera ciudad en España en tomar una decisión de este tipo.
- 1 de julio de 2018: Entró en vigor la normativa que prohíbe la concesión de nuevas licencias para alquiler turístico en viviendas plurifamiliares. Solo se permite el alquiler turístico en viviendas unifamiliares aisladas y adosadas, y bajo ciertas condiciones.
Razones Principales de la Prohibición
- Escasez de Vivienda para Residentes: El aumento de viviendas destinadas al turismo redujo la disponibilidad de viviendas para los habitantes locales, dificultando el acceso a viviendas asequibles.
- Incremento de los Precios de Alquiler: La alta demanda turística elevó los precios de los alquileres, obligando a muchos residentes a destinar una mayor parte de sus ingresos al pago de la vivienda o incluso a abandonar la ciudad.
- Impacto en la Calidad de Vida: La presencia constante de turistas en zonas residenciales generaba problemas de ruido, suciedad y alteraciones en la convivencia vecinal.
- Preservación del Patrimonio y la Identidad Local: El turismo masivo amenazaba con cambiar la esencia de los barrios tradicionales, afectando al patrimonio cultural y a las tradiciones locales.
Medidas Adoptadas
- Prohibición en Viviendas Plurifamiliares: Desde julio de 2018, no se permiten nuevas licencias para alquiler turístico en apartamentos y pisos dentro del municipio de Palma.
- Restricciones en Viviendas Unifamiliares: Solo se permite el alquiler turístico en casas unifamiliares aisladas o pareadas, siempre que cumplan con ciertos requisitos y no se encuentren en zonas protegidas.
- Sanciones por Incumplimiento: Se establecieron multas para quienes ofrezcan alquiler turístico sin licencia, que pueden alcanzar hasta los 400.000 euros.
Objetivos de la Prohibición
- Garantizar el Derecho a la Vivienda: Priorizar el acceso de los residentes a viviendas asequibles y disponibles.
- Mejorar la Convivencia Vecinal: Reducir los conflictos y molestias causados por el turismo en áreas residenciales.
- Fomentar un Turismo Sostenible: Promover un modelo turístico que sea compatible con la vida diaria de los residentes y que respete el medio ambiente y el patrimonio cultural.
Impacto de la Medida
La prohibición busca equilibrar la actividad turística con las necesidades y el bienestar de los habitantes de Palma. Al limitar el alquiler turístico, se espera:
- Aumentar la disponibilidad de viviendas para residentes locales.
- Contener el aumento de los precios de alquiler.
- Preservar la identidad y la calidad de vida en los barrios tradicionales.
Palabras clave: Tribunal Supremo, alquiler turístico, comunidades de propietarios, Ley de Propiedad Horizontal, mayoría de tres quintos, prohibición, Real Decreto-ley 7/2019.
