¿Puede la comunidad prohibir pisos turísticos? Sí. La Ley de Propiedad Horizontal permite actualmente que una comunidad apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad turística mediante una mayoría reforzada de tres quintas partes de propietarios y cuotas.
Pero desde abril de 2025 existe además una novedad todavía más importante: el propietario que quiera iniciar una nueva actividad turística en una vivienda sometida a propiedad horizontal debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad cuando resulte aplicable.
- La comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística.
- La mayoría exigida es de 3/5 del total de propietarios y, a la vez, 3/5 de las cuotas.
- Desde el 3 de abril de 2025, iniciar una nueva actividad turística exige previamente aprobación expresa de la comunidad.
- Si los estatutos ya contienen una prohibición turística clara, una simple autorización de 3/5 puede no ser suficiente para dejarla sin efecto.
- Las actividades que ya se ejercían legalmente antes del 3 de abril de 2025 tienen un régimen específico.
- La aprobación comunitaria no sustituye la normativa turística, urbanística y territorial aplicable en Baleares y Palma.
- Si vas a comprar o vender un piso, conviene revisar estatutos, actas y situación turística antes de atribuir valor económico a una posible explotación vacacional.
Puede la comunidad prohibir pisos turísticos: qué dice hoy la ley
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad turística regulada por la normativa sectorial puede adoptarse mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Por tanto, ya no existe la duda que durante años generó la palabra “limitar”: la propia redacción vigente menciona expresamente la posibilidad de prohibir.
Consultar la Ley de Propiedad Horizontal actualizada en el BOE →
Qué decidió el Tribunal Supremo en 2024
Antes de la reforma de 2025 existía discusión sobre si la expresión “limitar o condicionar” del antiguo artículo 17.12 permitía llegar hasta la prohibición total o si para ello era necesaria unanimidad.
El Tribunal Supremo resolvió esa controversia en octubre de 2024: concluyó que las comunidades podían prohibir el alquiler turístico mediante la doble mayoría de tres quintas partes.
El Tribunal consideró que interpretar “limitar” excluyendo la prohibición frustraría la finalidad de la norma y permitiría que un único propietario bloquease una decisión respaldada por una mayoría reforzada.
La cuestión ya no es únicamente si una comunidad puede prohibir. Desde el 3 de abril de 2025 también existe una obligación legal de obtener aprobación expresa antes de iniciar determinadas actividades turísticas.
Ver la nota oficial del Tribunal Supremo →
Qué cambió el 3 de abril de 2025
La Ley Orgánica 1/2025 añadió un nuevo apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Desde su entrada en vigor, el propietario que quiera ejercer la actividad turística a la que se refiere la Ley de Arrendamientos Urbanos, dentro de los términos establecidos por la normativa turística, debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad.
Esa aprobación debe adoptarse conforme al artículo 17.12, es decir, mediante la doble mayoría de tres quintas partes.
Antes de abril de 2025 el debate se centraba principalmente en si la comunidad podía limitar o prohibir una actividad turística. Para una nueva actividad iniciada después de la reforma, el propietario debe partir de una aprobación comunitaria expresa cuando la vivienda esté sujeta a este régimen.
Qué mayoría se necesita exactamente
La mayoría no se calcula únicamente contando personas.
Deben cumplirse simultáneamente dos condiciones:
- 3/5 del total de propietarios.
- 3/5 del total de cuotas de participación.
Esto es importante porque no todos los pisos tienen necesariamente la misma cuota comunitaria.
| Acuerdo | Mayoría prevista por la LPH |
|---|---|
| Aprobar la actividad turística | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas |
| Limitarla | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas |
| Condicionarla | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas |
| Prohibirla | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas |
| Incrementar determinados gastos comunes vinculados a la actividad | 3/5, con el límite legal previsto |
¿Puede la comunidad cobrar más gastos al piso turístico?
Sí. El artículo 17.12 permite que la misma mayoría de tres quintas partes establezca cuotas especiales de gastos o incremente la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística.
La norma establece que ese incremento no puede superar el 20 %.
Estos acuerdos, al igual que los de aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición previstos en este apartado, no tienen efectos retroactivos.
¿Qué ocurre si los estatutos ya prohíben el uso turístico?
Este punto es especialmente importante y muchas veces se pasa por alto.
Si existe una prohibición estatutaria clara del uso turístico, la simple aprobación prevista en el artículo 7.3 puede no bastar para que un propietario empiece a ejercer la actividad.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado que, cuando existe una prohibición estatutaria previa, sería necesario modificar esa previsión estatutaria en lugar de limitarse a aportar una autorización comunitaria ordinaria.
Un acuerdo comunitario favorable no siempre soluciona una prohibición ya incorporada al título constitutivo o a los estatutos.
No toda referencia a “uso residencial” significa que el turístico esté prohibido
El Tribunal Supremo volvió a pronunciarse en marzo de 2025 sobre el contenido de los estatutos.
Su criterio es que las limitaciones al derecho de propiedad deben resultar de una estipulación clara y precisa.
Por ello, que unos estatutos describan genéricamente los pisos como destinados a “vivienda” no significa necesariamente que estén prohibiendo de forma expresa la explotación turística.
Ver criterio publicado por el Tribunal Supremo en marzo de 2025 →
¿Qué ocurre con los pisos que ya ejercían legalmente la actividad antes de abril de 2025?
Aquí debemos corregir una afirmación demasiado simplificada que contenía la versión antigua de este artículo.
No es correcto resumir el régimen diciendo simplemente que “si tiene licencia no se le puede quitar”.
La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal establece un régimen concreto: el propietario que ya estuviera ejerciendo la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma y se hubiera acogido previamente a la normativa turística sectorial puede seguir desarrollándola con las condiciones y plazos establecidos en dicha normativa.
No basta con utilizar de forma genérica la expresión “licencia antigua”. Debe comprobarse cuándo empezó la actividad, quién la ejercía y si se habían cumplido previamente los requisitos de la normativa turística.
Una novedad importante de 2026 si compras un piso turístico
Las resoluciones publicadas en 2026 han añadido una cuestión especialmente relevante para una compraventa.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha considerado que la excepción prevista para actividades anteriores al 3 de abril de 2025 tiene carácter vinculado al propietario que ya venía ejerciendo la actividad.
En una resolución de marzo de 2026 se confirmó que un comprador que adquiere posteriormente la vivienda no puede asumir automáticamente que queda amparado por la situación anterior del vendedor.
Si alguien pretende pagar más por un piso porque actualmente se explota turísticamente, no debería limitarse a preguntar si “tiene licencia”. Conviene comprobar también qué ocurre con el cambio de titularidad, la comunidad, los estatutos y los requisitos turísticos aplicables al nuevo propietario.
Consultar la resolución de marzo de 2026 en el BOE →
La autorización de la comunidad no equivale a una licencia turística
Este es probablemente el error práctico más importante que debemos evitar.
Que una comunidad apruebe el uso turístico únicamente resuelve la cuestión comunitaria prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.
Para ejercer legalmente la actividad siguen siendo necesarios los requisitos que correspondan conforme a:
- la normativa turística de las Illes Balears;
- la tipología de la vivienda;
- la zonificación turística aplicable;
- la normativa urbanística;
- las plazas turísticas y procedimientos administrativos exigibles;
- y cualquier otra condición sectorial aplicable al inmueble concreto.
Por tanto:
La comunidad es solo una de las capas jurídicas que deben comprobarse.
Si quieres ampliar la parte práctica sobre registro, indicios y denuncia, consulta nuestra guía: Pisos turísticos ilegales en Palma: cómo detectarlos y denunciarlos en 2026 .
Qué debe revisar un propietario antes de comprar o vender
Cuando el posible uso turístico influye en el precio de una vivienda, conviene convertir las afirmaciones comerciales en documentos comprobables.
- Título constitutivo y estatutos. Comprobar si contienen una prohibición o limitación expresa.
- Últimas actas de la comunidad. Revisar acuerdos adoptados sobre alquiler turístico.
- Fecha del acuerdo. Importa para conocer su posible alcance.
- Situación del propietario actual. Determinar cuándo empezó realmente a ejercer la actividad.
- Documentación turística. No conformarse con referencias verbales a una supuesta licencia.
- Cambio de titularidad. Analizar qué efecto puede tener una compraventa sobre la posibilidad de continuar la actividad.
- Normativa de Palma y Baleares. Verificar que el inmueble sea compatible con el uso que se pretende.
¿Vas a vender un piso y el uso turístico influye en su precio?
Antes de anunciarlo como una ventaja conviene comprobar exactamente qué puede transmitirse al comprador y qué depende de su futura situación, de la comunidad y de la normativa turística.
En Fincas Mallorca revisamos la documentación del piso y del edificio antes de diseñar la estrategia de venta, para evitar promesas que después puedan generar objeciones durante la negociación, financiación o escritura.
¿Y si el alquiler turístico no es viable?
Que una vivienda no pueda o no quiera destinarse a alquiler turístico no significa que el propietario tenga que renunciar a obtener rentabilidad.
El alquiler residencial responde a un marco distinto y puede ofrecer ingresos más previsibles mediante un inquilino seleccionado, un contrato adecuado al uso real y una administración continuada.
Es importante no mezclar ambas figuras. Un alquiler de vivienda habitual, un alquiler de temporada y una actividad turística tienen reglas diferentes.
Puedes ampliar esta cuestión en nuestra guía sobre los distintos tipos de alquiler .
¿Prefieres alquilar tu piso en Palma de forma residencial y delegar su gestión?
En Fincas Mallorca alquilamos viviendas y administramos arrendamientos urbanos en Palma: selección de inquilinos, contrato, cobros, incidencias, reparaciones, comunicaciones y seguimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad prohibir pisos turísticos?
Sí. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite aprobar, limitar, condicionar o prohibir esta actividad mediante el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas.
¿Necesito permiso de la comunidad para empezar un alquiler turístico en 2026?
Para las nuevas actividades a las que resulta aplicable el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, desde el 3 de abril de 2025 debe obtenerse previamente la aprobación expresa de la comunidad en los términos del artículo 17.12.
¿La comunidad necesita unanimidad para prohibirlo?
No en el supuesto regulado por el artículo 17.12. La mayoría prevista es de tres quintas partes de propietarios y tres quintas partes de cuotas. El Tribunal Supremo ya confirmó en 2024 que esta mayoría permitía llegar hasta la prohibición.
¿Si los estatutos dicen que los pisos son “viviendas” ya está prohibido el turístico?
No necesariamente. El Tribunal Supremo ha recordado que una limitación de las facultades del propietario debe resultar de una estipulación clara y precisa. Una descripción genérica del destino residencial puede no equivaler por sí sola a una prohibición turística expresa.
¿Qué ocurre si los estatutos prohíben expresamente el alquiler turístico?
En ese caso la situación es distinta. La Dirección General ha señalado que una simple aprobación comunitaria puede no bastar y que puede resultar necesaria la modificación de la previsión estatutaria prohibitiva.
¿La prohibición afecta automáticamente a quienes ya tenían actividad turística antes de abril de 2025?
No debe responderse de forma automática. La disposición adicional segunda protege en determinados términos al propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y que previamente se había acogido a la normativa turística, permitiéndole continuar en las condiciones y plazos correspondientes.
¿Si compro un piso que ya se alquilaba turísticamente puedo continuar igual?
No debe darse por supuesto. En 2026 se han publicado resoluciones que diferencian la posición del antiguo propietario de la del comprador posterior y que exigen analizar si el nuevo titular necesita aprobación comunitaria y cumplir nuevamente los requisitos que correspondan.
¿Con el permiso de la comunidad ya puedo alquilar turísticamente?
No. La aprobación de la comunidad resuelve únicamente la cuestión prevista en la Ley de Propiedad Horizontal. Deben cumplirse además todos los requisitos turísticos, urbanísticos, territoriales y administrativos aplicables en Illes Balears y Palma.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal – texto actualizado del BOE
- Tribunal Supremo – prohibición por mayoría de tres quintos, octubre de 2024
- Tribunal Supremo – necesidad de una prohibición estatutaria clara, marzo de 2025
- Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, marzo de 2026
- Ley 8/2012, del Turismo de las Illes Balears
Nota: esta guía tiene carácter informativo y está orientada a propietarios de viviendas en Palma. La posibilidad de ejercer, continuar o transmitir una actividad turística depende de la situación concreta de la vivienda, la fecha de inicio, la identidad del titular, los estatutos, los acuerdos comunitarios y la normativa turística y urbanística vigente. Ante una operación concreta debe revisarse la documentación individual del inmueble.
