Cuidado con inmobiliarias que cobran 1% por “trasladar tu oferta” al vendedor. Te ayudamos a detectar los peligros encubiertos de estas agencias.

Redacción: Fincas Mallorca
15 de octubre 2025, 13:01h.

Qué son estos “documentos de oferta” y por qué son problemáticos

Algunas agencias inmobiliarias, no todas y sin generalizar, hacen firmar “documentos de oferta” o preacuerdos que exigen ingresar el 1% del precio (p. ej., 3.200 € en un piso de 320.000 €). Ese dinero lo cobra y guarda la propia agencia, no el vendedor. Suelen decir: si el propietario acepta por escrito y luego el comprador desiste o falla algo “por su causa”, la agencia se queda el 1% como remuneración; si no hay aceptación en 3 días hábiles, lo devuelven. Si la propiedad aceptase prometen firmar arras en 15 días hábiles.

Por qué es de alto riesgo (a menudo abusivo y/o ilegal): Cuidado aquí viene el posible limbo legal. Aunque muchos pagos anticipados del 1 % (o cantidades similares) exigidos por una agencia pueden considerarse abusivos o ser anulados si no están respaldados por un contrato claro y transparencia, no todo depósito anticipado es automáticamente nulo. Su validez dependerá de que exista un contrato de encargo expreso, con objeto, precio, condiciones, devengo, facturación, y que el servicio esté realmente prestado. En esos casos, podría considerarse una prestación legítima y exigible, siempre que no se vulnere la normativa aplicable (protección al consumidor, transparencia, vivienda, etc.).

• El 1% va a la agencia, no al vendedor. Si el comprador no ha contratado a la agencia como agente inmobiliario para que le localice y negocie la compra de un inmueble de otra agencia, lo que suele llamarse personal shopper inmobiliario o buyer agent, cobrarle por “trasladar una oferta” es un servicio no solicitado y puede ser práctica desleal. Hay resoluciones provinciales que anulan cobros al comprador basados en hojas de visita u otros papeles poco claros.

• Desnaturaliza las arras. Si opera como señal, las arras penitenciales del art. 1454 CC funcionan entre comprador y vendedor (pérdida/devolución doble entre ellos), no a favor de la agencia. Además, no es conveniente desnaturalizar un concepto tan asentado: nace ya en el Derecho romano, se mantiene en la Edad Media y queda positivado en 1889 con el Código Civil, llegando intacto hasta hoy. Esa continuidad histórica demuestra su solidez y la facilidad de comprensión para todas las partes: una regla sencilla, clara y útil que no admite atajos ni reinterpretaciones en beneficio del intermediario.

• Ambigüedad calculada. Ese “depósito” se usa como penalización/honorario sin causa clara y sin contrato de encargo del comprador. La jurisprudencia menor invalida cobros al comprador con documentos confusos. Usar un “depósito” con palabras confusas (“reserva”, “gestiones”, “remuneración”) para que parezca señal y honorario a la vez, sin decir con claridad quién lo cobra, cuándo se devenga ni por qué, y así presionar al comprador a pagar. El intermediario sabe que mucha gente cree —consciente o inconscientemente— que “si lo firmo, me obliga”, a sabiendas que la gran cantidad de consumidores desconocen es que todo aquello que sea ilegal auqnue está firmado es nuelo, papel mojado: si una cláusula o un documento son contrarios a la ley o abusivos, no pueden obligar aunque la parte interesada lo exponga como prueba. Por esto mucha gente no reclama porque piensa que su firma la ata para siempre, cuando en realidad no está obligada a cumplir aquello que es ilegal o abusivo, ya que es nulo de pleno derecho.

• Custodia del dinero por la agencia. No se usa un tercero neutral; hay riesgo real de retención y disputas. (En lenguaje llano: en lugar de un depósito en notaría o ya directamente en una cuenta bancaria de los compradores debidamente certificada por la entidad bancaria, que no controle la agencia).

• Confusión de fases. Se paga antes de firmar unas arras entre partes. Lo correcto: si hay arras, que sean entre comprador y vendedor, con reglas claras.

• Inferioridad del comprador. Entregas datos personales y dinero sin conocer ni verificar al vendedor. La agencia monopoliza la información; si algo va mal, ni siquiera sabes a quién demandar si cambió la titularidad o nunca te dieron nota simple, DNI, escritura, etc.

Dónde aparece la nulidad/abuso/mala fe de manera documentada, un caso real

Hemos accedido a una copia de este documento que maneja una de las inmobiliarias en cuestión gracias a Laura, luego hablaremos más de ella. El documento expresamente contiene:

Pago previo a arras — El texto dice que las arras se firmarán “en 15 días hábiles”, pero antes te exigen dinero: pagas a la agencia antes de unas arras reales entre partes. Confunde fases y desnaturaliza la señal (las arras son entre comprador y vendedor, no un pago previo a la agencia).

“Depósito” del 1% a la agencia — Se ordena ingresar 3.200 € (1%) y los recibe la inmobiliaria en su cuenta. La “señal” no va al vendedor, sino a un tercero que además puede quedársela: cobro encubierto por un “servicio” no encargado. Cláusula abusiva (desequilibrio) y mala fe (asimetría de información).

Gestiones sin contenido — Se promete “dar traslado” y “gestiones” sin concretar trabajo, devengo ni contraprestación. Ambigüedad para, después, justificar quedarse el dinero: falta de transparencia y falta de causa.

Retención como “remuneración” si desistes — Si la operación cae “por causa imputable al ofertante”, la agencia se queda el 1% como honorarios; pero no hay pena equivalente si desiste el vendedor (sin devolución doblada propia de las arras penitenciales). Falta de reciprocidad y desnaturalización del art. 1454 CC (pérdida/devolución entre partes, no a favor de la agencia). Cláusula abusiva y mala fe.

Plazos que presionan — Prometen devolver en 3 días si no aceptan, pero el “aceptado/no aceptado” queda bajo control de la intermediaria y sin protocolo verificable. Presión, retención y diseño para ganar tiempo.

Por tanto es claro y son los argumentos jurídicos que empleará el abogado que demande el caso a los tribunales que hay:

• Nulidad/abusividad: pago del 1% a la agencia antes de arras reales; “depósito” que funciona como honorario sin encargo; pérdida del 1% si desistes sin contrapartida equivalente cuando desiste el vendedor. Desequilibrio y falta de transparencia → cláusulas nulas por abusivas.

• Mala fe: mezcla de términos (reserva/gestiones/remuneración) para confundir, aprovechar la prisa y centralizar el control de dinero y plazos. La señal no va al vendedor (como debería), sino a quien redacta el papel.

Dónde viene el abuso/mala fe oculto y no documentado

Pues en todo el proceso hablado y no escrito!. Esto también sirva a abogados para demandar:

Te explican DE PALABRA este sistema JUSTO DESPUÉS de que hayas visto el piso!. ¿A que no te lo dan por escrito para que puedas leerlo antes y pensar si te conviene? Es decir, te han hecho ir allí sin que supieras nada de todo este lío, y cuando ya estás allí y les dices que lo querrías y que te interesa, luego a partir de ahí, DE PALABRA te cuentan todo este proceso del 1%. ¿Ésto que és? Mala fe, abusan de tus necesidades y prisas de obtener vivienda.

¿En el anuncio en internet de este piso en venta indicaba que estaba sujeto a este sistema? No.

¿En la web de la inmobiliaria de la agencia en cuestión te explican en su apartado Quiénes Son o Servicios que utilizan este sistema? No. Sorpresas indeseadas que sólo te van a perjudicar a ti: abuso, mala fe. Esconden sus pretensiones finales haciénsode pasar a la vista pública como una inmobiliaria formal más del mercado suponiendo de hecho que todas deberían seguir la costumbre establecida. ¿Eso es formalidad? De ninguna manera.

¿Por qué es peligroso este juego?

El sistema es tan perverso y peligroso por la total sencillez con la que atrapa postores, una facilidad asombrosa de atrapar a tanto a personas con poca experiencia como tanto a personas que se consideran preparadas. Podríamos caer todos en un momento de debilidad o duda. Todos los que tenemos algo más de experiencia en negocios, sobreentendemos que por lógica y deducción que si de verdad, y digo si de verdad porque todo puede ser un montaje y que realmente la inmobiliaria va a cumplir su compromiso, se trata de un mecanismo oculto para conseguir una subasta encubierta, a lo loco, sin reglas.

En una subasta tradicional hay unas reglas claras y trasparentes: El mismo día, a la misma hora, todos los candidatos o pujantes reunidos previamente informados de las mismas condiciones, precio, formas, tiempos. Los pujantes acuden informados y preparados cada uno con su propia estrategia o posibilidades económicas, conscientes de adonde van y para qué van. Una vez se da la salida de la subasta se producen pujas y en directo puedes ir viendo quién y cuánto ofrece a cada instante. En vez de una inmobiliaria en una subasta legal hay un subastador al que todo el mundo conoce y puede ver a la vez y comprobar personalmente lo que hace, cómo lo hace, lo que dice, a quién lo dice… todo. Finalmente tras un espacio de tiempo previamente delimitado, si la oferta no puede superarse se adjudica al mayor postor, y ese con todas las grantías se adjudica legalmente el bien. Ésto es un sistema legal, claro, transparente, todos tienen las mismas posibilidades, en una subasta legal no hay trampa ni discriminación sobre ningún postor (ojo! el derecho a no discriminación es un derecho constitucional, y esto no es poca cosa!, es básico, todos somos iguales!. De tal manera la sociedad reconoce y tiene asimilado este sistema como justo, y la sociedad también tiene asimiliado que es un juego de riesgo al que te enfrentas directamente con profesionales. Icluso siendo legal todos percibimos perfectamente un gran riesgo.

Diferencias entre subasta legal y subasta encubierta

Pues si lo anterior era de riesgo, del asunto que tratamos es de muy, muy alto riesgo. Este sistema del 1% es obvio que en el mejor de los casos, por no llamarlo de otra manera más acusatoria, se trata de una SUBASTA ENCUBIERTA. ¿Y encubierta por qué? Porque en ningún sitio se establece claramente por escrito y de antemano un método de funcionamiento detallado y serio, tiempos, formas, procesos de adjucación, que pueda ser trazable a cada paso. En la costumbre nadie teníamos conocimientos previos de este novedoso fenómeno reciente, así que nadie podría estar precavido. Se trata pues de un producto/servicio engañoso, una especie de lotería o apuesta excesivamente arriesgada. Fíjate bien, nunca sabrás, entre otras cosas:

• Cuándo se le traslada realmente la oferta al vendedor.
• Qué día te contestará la inmobiliaria a la oferta.
• Qué otros candidatos pueden haber realizado oferta antes que tú.
• Qué cantidad han ofrecido esos candidatos.
• Qué día les caduca esa oferta a los otros candidatos.
• Cómo y de qué manera se le traslada realmente la oferta al vendedor.
• Qué condiciones han firmado los otros candidatos en su respectivo documento firmado a la inmobiliaria (pueden cambiar condiciones, comisiones, etc.)
• A qué penalización se enfrenta la inmobiliaria si no cumple su parte.
• A qué penalización se enfrentaría el vendedor si no cumple su parte.
• Si este importe en reserva lleva, o llevará en su caso, o no IVA.
• etc. etc. etc.

Es decir que todo queda a discreción totalmente arbitraria de la inmobiliaria intermediaria, todo de palabra, sin ningún tipo de control de seguimiento de su trabajo, de que lo dicho o manifestado por la inmobiliaria sea real o verídico. Total que pueden hacer lo que quieran contigo y tu dinero sin responsabilizarse de nada, saliendo la inmobiliaria indemne por muy mal que haga su trabajo o incluso mienta tanto a ti como a los vendedores.

Todos sabemos cómo funcionan las apuestas, uno gana, y todos los demás pierden, y con esta arbitrariedad de incio a fin se puede considerar directamente un juego de azar. ¿Qué posibilidades tienes? Ni siquiera lo puedes calcular, no se puede calcular ni coger por ningún sitio.

¿Es el momento de apostar o jugar a la lotería justo en el momento vital de necesidad en que te encuentras de conseguir tu vivienda? Es muy, muy, muy arriesgado, y estás jugando con otros actores que se saben todos los trucos a cada paso. Es fácil prever quién tiene las de perder: tú que no vives en su mundillo.

De dónde viene esta práctica y por qué resuena ahora con mayor fuerza (fechas de aparición del fenómeno en España)

• “Subastas encubiertas” y múltiples ofertas: foco mediático claro desde enero de 2025, con reportajes que describen anuncios mantenidos para forzar pujas opacas.

• “Sobre cerrado / best & final” en España: comunicación comercial al menos desde 2023, con rondas de ofertas en pocos días (influencia anglosajona). ¿Qué es “sobre cerrado”? Es un procedimiento de ofertas simultáneas: la agencia fija una fecha y hora límite para recibir todas las ofertas por escrito (tradicionalmente “en sobre cerrado”; hoy suele ser por email con acuse). Nadie ve la oferta de los demás antes del cierre. Tras la hora límite, el vendedor abre y compara todas a la vez.¿Y “best & final” (mejor y definitiva)? Es una ronda final (a veces posterior al sobre cerrado) donde a los candidatos preseleccionados les piden su mejor oferta definitiva, sin más contraofertas después. La idea es: “Este es tu último tiro; di tu precio final y condiciones.

• Cobro al comprador por hojas de visita y papeles similares, 2014: doctrina y recopilaciones califican abusivo imponer honorarios al comprador con hojas de visita confusas.

• 2016–2017: foros de consumidores documentan cláusulas del 1,5–3% y penalizaciones por “saltarse” la agencia.

• 2020–2021: criterios de Audiencias Provinciales (Madrid, Cádiz 10/03/2021) reiteran que la hoja de visita no justifica comisión al comprador sin encargo claro.

Lectura general: la subasta encubierta gana foco desde 2023–2025; el cobro al comprador por “gestiones” se documenta al menos desde 2014, se expande en 2016–2017 y entra con fuerza en 2020–2025 vía prensa y tribunales. Es decir que aún es pronto todavía para que el asunto se haya convertido en un problema generalizado, aunque sin embargo ya son demasiados los casos últimamente y aquí en Fincas Mallorca creemos que ésto necesita ya la máxima visibilidad o al menos conocimiento público.

Quién suele hacerlo (perfil de agencia)

Una inmobiliaria agresiva, con ánimo de lucro desenfrenado, sin compromiso ni responsabilidad social, sin excesiva ética profesional, probablemente se decantará por usar este sistema si no consigue vender inmuebles a la manera tradicional que siempre estuvo y por suerte esperemos que siga establecida España (directamente arras). Si no lo consigue o no le interesa la manera tradicional es que quizás su calidad, preparación, antecedentes, experiencia, trato, formas, resultados, problemas internos, no le pemiten competir limpiamente o acercarse a las que sí lo consiguen. Estas prácticas con dudoso componente ético, que perjudican y que por generalización o falta de estudio o detalle por parte de la opinión pública desgraciadamente malogran la fama de nuestro sector adonde se supone que la mayoría intentamos seguir siendo profesionales respetados.

Prolifera donde hay poca trazabilidad y protocolos difusos: papeles ambiguos, confusos, hojas de visita que intentan vincular al comprador, depósitos a favor de la agencia, pactos verbales que no quedan reflejados en ningún correo ni whatspapp, ni documento legal, llamadas con prisas recordándote que otro se va a adelantar, borradores de contratos en el último minuto…

Asociaciones de consumidores y medios llevan años denunciándolo e intentando recopilar resoluciones, aquí no queremos perder la oprtunidad de denunciarlo. Posicionamiento profesional de Fincas Mallorca: Todo lo contrario a ese tipo de estrategias, es decir, eliminamos zonas grises: reglas claras de ofertas, calendarios transparentes y pruebas documentales con todas las garantías jurídicas para todas las partes entregadas antes de cualquier firma y/o pago.

Riesgos GRAVES para el comprador y por qué el comprador está en clara inferioridad y peligro

1. Asimetría de información. No conoces ni verificas al vendedor; la agencia monopoliza identidad y documentación. En un litigio puedes no saber a quién demandar si cambió la titularidad o nunca te dieron nota simple. Nunca viste la autorización/apoderamiento de comercialización del inmueble a favor de la inmobiliaria.
2. Pagas por un servicio no contratado. Cobrar el 1% por “trasladar oferta” es un servicio que no has solicitado. Hay sentencias que anulan estos cobros si no hay encargo; otras los validan cuando existe pacto claro previo.
3. Subasta encubierta. Te hacen “mejorar” ofertas sin garantía real, sin tener por escrito cuántas ni cuáles son las otras.
4. Retención de fondos. Tu dinero queda fuera del circuito de arras entre partes, pasas de tener un probable cierre de compra satisfactorio de una vivienda a tener sólo un servicio contratado y comprado a una inmobiliaria; luego alegan “remuneración devengada”.
5. Litigiosidad. Hay fallos a favor y en contra; la incertidumbre, costes y desgaste personal emocional y financiero los asumes tú.
6. Coste de oportunidad y daños morales. Caducan ofertas bancarias, pierdes alternativas, incurres en gastos de gestión, tasaciones y sufres meses de estrés que recordarás de por vida.

Ejemplo real sucedido hace unas semanas: lo que le ocurrió a nuestra amiga Laura y cuánto perdió

Por ejemplo, un caso real: Laura, compradora primeriza, 35 años de edad, una amiga personal de nuestro equipo de Fincas Mallorca que encontró el piso de sus sueños en venta en otra agencia, a la que le pasó lo siguiente:

Día 0: la agencia le pide 1% para “presentar y bloquear” su oferta; firma un papel con depósito a favor de la agencia.
Día 2: recibe “aceptación” por email, pero sin DNI del vendedor ni nota simple actualizada.
Día 12: el banco solicita tasación y documentación del vendedor; la agencia no la facilita.
Día 15: debían firmar arras; la agencia aplaza porque “han salido otras ofertas”.
Día 22: le dicen que no siguen con ella; pide la devolución del 1% y contestan que “es remuneración”.
Día 30: intenta demandar; carece de DNI del vendedor y nota simple; pudo cambiar el titular. Inicia requerimientos.
Mes 2: caduca la tasación y pierde la oferta bancaria.
Mes 3: su abogada prepara reclamación por servicio no solicitado; la agencia alega “aceptación” y “gestiones”.

Estimación económica de perjuicios

El dinero quedó en la agencia (no en arras entre partes), la información la retuvo la intermediaria y Laura perdió tiempo, dinero y opciones reales de conseguir vivienda mientras el mercado seguía disminuyendo en ofertas similares e incrementando el precio de mercado.

Firmar estos “documentos de oferta” no aporta garantía de adjudicación ni seguridad jurídica: ojo! se suscriben con la inmobiliaria —y no con el vendedor— por eso mismo no obligan al propietario a vender ni a devolver cantidad alguna, ni mucho menos el doble como en unas arras penitenciales que es lo que una inmobiliaria tradicional como la nuestra, Fincas Mallorca, pretenderá siempre. Así que esos documentos o contratos carecen de la fuerza vinculante de un contrato de arras u opción de compra lo que la costumbre histórica trasladó sabiamente al Código Civil, por lo que el comprador no dispone de herramientas para exigir cumplimiento. Además, la “oferta” tenderá a moverse, cambiar y encarecerse a discreción de la agencia dejando al comprador sin seguridad alguna.

En el caso de Laura, esto se tradujo en dinero inmovilizado, pérdida de tiempo y estrés, problemas financieros y personales, mientras la agencia cambiaba plazos y condiciones sin compromiso real del vendedor. Al final, se quedó sin vivienda y con un sentimiento de culpa («¿y si hubiera ofrecido más dinero?…) al igual que el resto de pujantes, menos uno, y ese uno supuestamente tampoco, porque la oferta puediera ser incluso fictícea y ese inmueble estar anunciado durante largos meses o años y afectar a decenas de interesados) y con costes añadidos (tasación, requerimientos, alquiler temporal) sin base contractual sólida para reclamar como habría tenido con unas arras bien pactadas.

Ejemplo con implicación fiscal cuando son 8 optantes más a su mismo piso:

• Retención agregada: 8 candidatos × 3.200 € = 25.600 € “en el aire”.
• Cuando la agencia se apropia del 1% como “remuneración”, debería emitir factura con IVA y declararlo (IVA + IRPF/IS).
• Si no hay factura/IVA pese a apropiarse del dinero; o se “camufla” la naturaleza del cobro. Resultado: riesgo de sanciones por no facturar/no declarar (LGT/IVA) y, si las cuantías se acumulan por ejercicio.
• ¿Y si no entrega factura y en vez de un piso de 320.000€ se trata de un chalet unifamiliar con vistas al mar de 4M €? Pues con 3 candidatos se planta en delito penal fiscal. Además existe riesgo de evadir Prevención de Blanqueo de Capitales y de Financiación del Terrorismo si no hay trazabilidad y controles adecuados. BOE+Agencia Tributaria

Laura con gran esfuerzo consiguió encontrar temporalmente un piso de alquiler, obtuvo el apoyo de sus padres, pudo pagar todos estos gastos, con nuestra ayuda acudir ordenadamente a un abogado. Todavía está esperando la sentencia, luego si la inmobiliaria es condenada y recurre, tendrá que acudir a la Audiencia Provincial, más gastos de abogados y procuradores a adelantar. Y si finalmente la inmobiliaria es condenada y se niega o hace caso omiso al fallo tendrá que continuar y poner más dinero para la ejecución de sentencia. ¿Cuántos años tardará? No hay derecho, esto no debería suceder, ni perjudicar a los consumidores ni atascar más aún los tribunales que ya saturados están.

Este es el caso de Laura, y a diferencia de ella: ¿Cuánta gente se quedará directamente en la calle por múltiples e innumerables motivos, sin dinero y sin capacidad de volver a emprender un proceso de compra? Pues muchos más de los que te piensas, no todo el mundo tiene fuerza y dinero suficiente para afrontar los golpes. Señores políticos quizás deberían ponerse un poco las pilas.

Intereses económicos que persiguen y esconden estas agencias inmobiliarias que utilizan este sistema del 1%:

• Doble vía de ingresos: por un lado, la comisión de intermediación que la agencia cobra al vendedor cuando se formaliza la venta (en algunos casos puede escalar hasta un 5% + IVA); por otro, el goteo de “reservas” que pagan los distintos candidatos compradores, especialmente cuando la agencia orquesta rondas de oferta competitivas (“pujas encubiertas”).

• Retención simultánea de varias “reservas”: si, como en el caso de Laura, el 1% asciende a 3.200 € y la agencia capta ocho candidatos en paralelo, retiene 3.200 × 8 = 25.600 €. Ese “colchón” de liquidez puede mantenerse semanas o meses, generando un claro riesgo para los compradores (dificultad para recuperar el dinero si hay retrasos, cambios de criterio o “aceptaciones” ambiguas).

• Cuello de botella informativo: la agencia centraliza la información (identidad del vendedor, estado registral, calendario), de modo que ante cualquier incidencia del comprador (financiación, plazos, discrepancias) el 1% puede convertirse en “remuneración” unilateralmente, complicando su recuperación.

• ¿Y si además les diese por repetir el proceso mediante un inmueble fake, o un inmueble al que ha llegado a un acuerdo oculto con el habitante o vendedor, y replicar este método de forma indefinida?, con una gran cantidad de interesados que entregan importantes cantidades consecutivamente durante meses o años maximizando la posibilidad de que muchos de estos incautos no sepan recuperar su dinero.

• La jugada de estas inmobiliarias: Saben que la mayoría de afectados están con el agua al cuello (comprar vivienda, prisa, poco margen) y que no querrán gastar más dinero para reclamar en juzgados. Aunque tengas buenas opciones de ganar, mucha gente piensa: “Para recuperar 3.200 €, tengo que poner 2.000 € más en abogado y procurador… ¿y si tardo años?, ¿y si la inmobiliaria resulta insolvente?, ¿y si al final no me pagan intereses ni costas?” Con ese miedo, la gente se echa atrás y no reclama.

• Por qué les sale a cuenta: La inmobiliaria cuenta con eso. Así, entra dinero (los “1%” de muchos compradores) sin asumir responsabilidad real. Y si alguien sí demanda, suelen allanarse (te devuelven el dinero antes de sentencia) para evitar pagar costas e intereses. Resultado: ganan con el 95% que no reclama y pierden lo justo con el 5% que llega hasta el final. El cálculo que frena a los afectados: Lo que piensan: “Perdí 3.200 €. Si reclamo, quizá tenga que adelantar ~2.000 € más en abogados y procuradores como provisión de fondo y encima esperar 1–2 años; si sale mal, que también puede pasar por cualquier error acumulado, encima pago todo.” Del otro lado, lo que piensan y hacen ellos: “Con que la mayoría no reclame, ya hemos ganado todo eso que nos ha entrado. Y al que reclama en serio, le devolvemos y listo, pero aguantaremos hasta el ´luimo minuto a devolvérselo.” Clave para el afectado: Firmado no significa irremediable: si la cláusula es ilegal o abusiva, no te obliga. Si la cuantía es clara y la práctica es abusiva, muchas veces devuelven cuando ven que vas en serio. Ve en serio!. No dejes que el miedo sea su modelo de negocio.

Qué hacer ante estas situaciones (guía rápida y clara)

1) Antes de mover un euro: Nunca pagues ese 1% “por presentar tu oferta”. Si hay voluntad real, opta por arras entre comprador y vendedor o por un depósito en la propia notaría que realizaría la escrituración de compraventa o en una cuenta bancaria directamente titularidad del vendedor.

2) Igualdad de información: Exige nota simple registral actualizada, DNI, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, y escritura de propiedad de los vendedores antes de transferir dinero. La firma de arras debe ser en presencia del vendedor o bien con verificación previa de identidad y la de sus autorizados o apoderados sean otras personas inperpuestas o la propia agencia inmobiliaria.

3) Si dicen que hay “varias ofertas”: Pide protocolo por escrito: fecha límite, formato (best & final), criterios de adjudicación, custodia neutral de ofertas, fecha de respuesta y compromiso de no abrir más rondas fuera de plazo. Si no hay reglas, no compitas.

4) Honorarios solo si contratas Agente inmobiliario de compra / Personal Shopper Inmobiliario / Buyer Agent: Si quieres que una agencia represente tus intereses, firma un contrato de encargo (objeto, precio, devengo y factura). Evita hojas de visita con penalizaciones o depósitos a favor de la agencia. Sin encargo claro, no hay comisión al comprador.

5) Si ya pagaste el 1% a la agencia: Pide la factura. Si te la dan no pagues el IVA a la espera de la resolución sea extrajudicial o judicial. Si no te la dan, inicia igualmente todas las reclamaciones y a la vez justifica mediante una denuncia a la AEAT que se han negado o hecho caso omiso a tu solicitud de entrega de factura. Asimismo en la denuncia a la AEAT expón el modus operandi de la agencia que supuesta o presuntamente realiza de la misma forma con otras personas. Envía requerimiento fehaciente (burofax y mejor si está redactado un profesional) reclamando la devolución por ausencia de encargo/servicio no solicitado. Si se niegan: Consumo, Queja formal en colegio o asociación profesional si está colegiada/asociada y sin perder más tiempo paralelamente o de inmediato la vía judicial. Hay nulidades cuando el cobro se impone sin contrato real; y condenas con costas e intereses y gastos de requerimiento a cargo final de la inmobiliaria cuando se acredita ese truco.

Implicaciones fiscales de estas cantidades entregadas a cuenta y retenidas y/o cobradas por la agencia que emplea estas tácticas abusivas

¿Hay que facturar?: En España, todo empresario o profesional debe expedir factura por las entregas de bienes o prestaciones de servicios que realice, y también por pagos anticipados (con carácter general). Esto lo recogen la AEAT y la Ley del IVA / Reglamento de facturación. Si la agencia convierte ese 1% en su “remuneración”, está prestando un servicio y debe facturarlo (con IVA) y declararlo en su IRPF/IS. BOE+3Agencia Tributaria+3Agencia Tributaria+3

¿Y si la agencia lo llama “depósito/fianza”?: Las fianzas con carácter indemnizatorio (p. ej., en alquiler) no llevan IVA mientras se mantengan como tales; pero si se hacen suyas, dejan de ser fianza y pasan a ser ingreso sujeto a IVA (y a tributación directa). La clave es la realidad económica: si el dinero acaba siendo “remuneración”, toca factura + IVA + declaración. Agencia Tributaria+1

Prevención de blanqueo y trazabilidad: Las inmobiliarias están sometidas a obligaciones de prevención de blanqueo (identificar al cliente, titular real, etc.). Manejar múltiples depósitos de particulares sin domicilio social claro, NIF visible, ni trazabilidad incrementa el riesgo regulatorio (y para el comprador). BOE+1

¿Delito fiscal o infracción?: El delito fiscal exige, en general, defraudar más de 120.000 € por ejercicio (art. 305 CP). En cuantías menores, hay infracciones y sanciones (recargos, intereses, multas). Si una agencia acumula reservas de muchos candidatos y no factura/declara cuando corresponda, puede rebasar umbrales o encadenar infracciones. graconsultores.com

En resumen, conclusión

Prácticas basadas en “documentos de oferta” que exigen un 1% al comprador para “trasladar su propuesta” colocan al cliente en inferioridad: paga y cede datos sin ver al propietario ni verificar titularidad; el dinero queda en manos de la agencia y, si hay problema, ni siquiera tiene clara la legitimación pasiva y suficientes pruebas claras para demandar. Son dinámicas de alto riesgo, muy cercanas a subastas encubiertas y servicios no solicitados.

Para el comprador, la defensa es simple si quiere evitar problemas: arras entre comprador y vendedor, depósito neutral (notaría, cuenta directa del propietario, o cuenta de terceros legalmente autorizados), documentación e identidades verificadas antes de pagar, y cero comisiones al comprador salvo encargo claro (personal shopper inmobiliario / buyer agent) con contrato y factura. Conceptos Jurídicos

Referencias jurídicas consultadas

• Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, Sentencia nº 31/2019, de 23 de enero (ECLI: ES:APV:2019:31).
• Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, Sentencia nº 204/2017, de 29 de mayo (ECLI: ES:APM:2017:204).

Ambas resoluciones coinciden en que el cobro de honorarios o anticipos al comprador solo es legítimo cuando existe contrato previo de encargo claro y transparente, cosa que en la práctica sabemos que eso no sucede sino que de repente te dan esto a firmar de un día para otro empujándote y obligando a tomar decisiones inmediatas entregando el dinero con prisas, presiones, llamadas insistentes del agente recordándote que si no lo haces ya mismo pierdes la oportunidad de lograr el hogar de tus sueños…

Enlaces de OCU (ocu.org)

OCU enfatiza la necesidad de transparencia y contratos explícitos para cobrar al comprador, invalidando cláusulas abusivas en hojas de visita.

Enlaces de FACUA (facua.org)

FACUA se centra en la jurisprudencia que rechaza comisiones al comprador y reclama que las pague solo el vendedor; incluye denuncias específicas.

Propuestas de Fincas Mallorca a propietarios que quieran vender y a nuestros representantes políticos para que esto no perjudique a consumidores

Para propietarios (vender de forma ética, social y responsable): vendan “con luz y taquígrafos”. Escojan solo agencias que no crucen límites morales y éticos, que no pidan un 1% al comprador “por trasladar ofertas”, y que trabajen con ofertas trazables, arras entre comprador y vendedor y depósitos en notaría o en su propia cuenta bancaria como propietarios (no en la agencia). Pidan un plan de venta por escrito y una política de honorarios clara con factura e IVA. Así actúan con responsabilidad social, y se aseguran de no trabajar con agencias poco responsables que pudieran inmiscuirles obligadamente en procesos judiciales indeseados, o que traspasan los límites de la buena práctica. Asimismo ese dinero de arras en vez de estar custodiado por la agencia estaría custodiado directamente por ellos, o por un notario que es la mayor gantía oficial existente, lo cual es una garantía de cobrar «algo» en caso de perder su tiempo con el candidato optante. Los propietarios deben saber que su tiempo es valioso, tiene un precio, y que si hay optantes que se echaran atrás tras entregar dinero o bien no cumplieran en tiempo y forma el contrato de arras ese dinero sería íntegro para los propietarios lo cual permitiría volver a iniciar el proceso de venta desde el principio con posibilidad de cobrar ya no solo la venta final sino además ese dinero añadido que algún optante pudo perder, de manera legal (arras). Darle el trabajo a estas agencias es renunciar a esta posibilidad de cobrar arras adicionales en contraprestación por tiempo perdido (perjuicio legal), es decir no sólo no ganar un extra sino además se arriesgan a perder todo su tiempo, meses, o muchos meses, a cambio de absolutamente nada.

Para representantes políticos y organismos públicos (blindar al consumidor): que promuevan leyes claras que blinden a los compradores —el eslabón más débil de la cadena, que ya paga enorme cantidad de gastos aparejados como tasación, escritura, hipoteca, registro, notaría, gestoría, etc.— para que nunca más tengan que pasar por esos malos tragos, pérdidas de tiempo, daños morales, y asumir comisiones por operaciones donde quien se lucra realmente es el propietario (que obtiene el precio de venta) y la inmobiliaria (que cobra su servicio). Medidas clave: prohibir a las agencias del vendedor cobrar ningún concepto al comprador, tal como hizo la reciente Ley de Vivienda que obliga a pagar el mes de honorarios de alquiler al propietario arrendador. Asimismo la ley debería actualizarse para reforzar trazabilidad de fondos y PBC/FT, y dotar de recursos adicionales para obtener vías rápidas y efectivas de resolución (mediación/arbitraje), y sanciones/costas ante inmobiliarias incumplidoras. Con ello, el mercado gana confianza, seguridad jurídica, se evita el abuso y se protege, de verdad, a quien más lo necesita socialmente: el comprador.

Cómo te protege Fincas Mallorca

Primero, avisándote de la existencia y funcionamiento de estas prácticas tan agresivas y abusivas anulables si no existe encargo previo y claro del comprador a la agencia.

Segundo, poniéndonos a tu disposición para que en el caso que tengas un piso que vender en Palma nos concedas la gestión de tu venta sabiendo que en FINCAS MALLORCA TRABAJAMOS CON LA MÁXIMA SEGURIDAD JURÍDICA PARA TODAS LAS PARTES, con contratos claros entre comprador y vendedor que directamente son arras legítimas en base a ley y depósito/reserva/opción de compra ya sea en notaría o bien la propia cuenta bancaria directa de los vendedores a los cuales conocerás personalmente y de los cuales tendrás todos sus datos mediante documentos aceraditativos ante cualquier caso. Cero cobros encubiertos al comprador. Documentación, transparencia y trazabilidad perfecta desde el minuto cero.

Es decir realizamos la preparación la negociación y los contratos de arras y ventas de pisos en Palma como siempre se ha hecho, sin inventos raros, sin técnicas abusivas, de manera honrada y clara, sin rodeos, simplemente optimizamos y gestionamos cada paso de toda la operación en base a ley y ojo! en base a la costumbre. No perdamos las buenas costumbres, salgamos todos ganando, todos contentos, vendedor, comprador, inmobiliaria, por supuesto que se puede, simplemente con buen trabajo.

¿Por qué confiar entonces en otras alternativas tradicionales más tranquilas, estables y seguras como la de Fincas Mallorca?

• Transparencia total: documentación verificada antes de cualquier señal o arras.
• Protección jurídica real: contratos claros entre comprador y vendedor, sin cobros encubiertos.
• Procesos con reglas: protocolos de ofertas definidos, calendarios y comunicación constante.
• Experiencia en Palma: operativa profesional, alineada con buenas prácticas, ética profesional, imagen cuidada y seguridad y garantías máximas para el cliente.

Este texto es informativo, no atribuimos conductas a empresas concretas, incluye contenido patrocinado por Fincas Mallorca y no constituye asesoramiento jurídico. Para un análisis de tu caso concreto, contáctanos.

¿Vendes un piso en Palma? Evita malas experiencias, riesgos, responsabilidades graves derivadas de malas praxis de intermediarios y maximiza el precio obtenido de una manera elegante blindando totalmente la seguridad jurídica del proceso de inicio a fin con Fincas Mallorca.

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