⚠️¿Inmobiliarias que cobran por pasar oferta? Evita este engaño

¿Es legal que una inmobiliaria cobre al comprador un 1% por trasladar una oferta?

Redacción: Fincas Mallorca. Artículo revisado y actualizado el 25 de junio de 2026.

En algunas compraventas de vivienda se está extendiendo una práctica que conviene analizar con mucho cuidado: exigir al comprador una cantidad —por ejemplo, el 1% del precio— para “trasladar”, “formalizar”, “bloquear” o “presentar” una oferta al propietario.

La cuestión no puede resolverse con una respuesta automática de sí o no. No todo pago a una agencia inmobiliaria por parte del comprador es ilegal. Puede ser legítimo si el comprador ha contratado expresamente a esa agencia para que lo represente, le busque vivienda, negocie por él o le preste un servicio real como agente del comprador, personal shopper inmobiliario o buyer agent.

El problema aparece cuando la agencia representa al vendedor, no existe un encargo claro del comprador, el servicio no está definido, el dinero se entrega antes de firmar arras con el propietario y la cantidad puede quedar en manos de la propia agencia si la operación no continúa.

La señal normal en una compraventa debe ordenar la relación entre comprador y vendedor. Si el dinero queda en poder de la agencia y puede convertirse en honorario por “gestionar” una oferta, el comprador debe extremar la prudencia.

En los medios: nuestra explicación en IB3 Notícies Vespre

Fuimos entrevistados en IB3 Notícies Vespre para explicar esta problemática y cómo puede protegerse un comprador ante documentos de oferta poco claros.

Fragmento emitido en IB3 Notícies Vespre.

También disponible en formato YouTube Shorts para móvil.

Resumen rápido

• Una agencia puede cobrar al comprador si existe un encargo previo, claro y real del comprador. Por ejemplo, si actúa como agente de compra o personal shopper inmobiliario.
• El riesgo aparece cuando la agencia del vendedor exige dinero al comprador solo por trasladar una oferta. En ese caso hay que revisar si existe servicio real contratado, transparencia, factura, devengo y causa del pago.
• Las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil funcionan entre comprador y vendedor. No deberían confundirse con un depósito a favor de la agencia.
• Las cláusulas poco claras, no negociadas, desproporcionadas o sin reciprocidad pueden ser discutibles desde la normativa de consumidores.
• Si una cantidad deja de ser depósito y se convierte en remuneración de la agencia, debe tratarse fiscalmente como corresponda. La AEAT recuerda la obligación de expedir factura por prestaciones de servicios y pagos anticipados.
• El comprador no debe entregar dinero sin conocer la identidad del vendedor, la nota simple, la documentación básica y las reglas exactas de la operación.

Qué son estos documentos de oferta

En algunos casos, el comprador que ha visitado una vivienda recibe un documento en el que se le pide ingresar una cantidad a favor de la inmobiliaria para que la agencia “presente” o “traslade” su oferta al propietario.

Ese documento puede utilizar palabras como “oferta”, “reserva”, “depósito”, “gestiones”, “remuneración”, “señal” o “compromiso”. El problema es que no siempre queda claro qué está firmando realmente el comprador:

• si está entregando una señal al vendedor;
• si está pagando un servicio a la agencia;
• si el dinero se imputa al precio de compra;
• si se devuelve si no hay aceptación;
• si se pierde si el comprador cambia de opinión;
• si existe factura e IVA;
• si el vendedor está obligado por ese documento;
• o si solo se está contratando una gestión de intermediación.

Cuando esas diferencias no se explican antes de la firma y por escrito, el comprador queda en una posición débil.

La diferencia clave: arras entre partes o depósito a favor de la agencia

En una compraventa tradicional, si comprador y vendedor alcanzan un acuerdo serio, lo habitual es firmar un contrato de arras entre ambos. El dinero se entrega en concepto vinculado al precio y las consecuencias del desistimiento se regulan entre las partes compradora y vendedora.

El artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales: si el comprador desiste, puede perderlas; si desiste el vendedor, puede tener que devolverlas duplicadas. La lógica de ese sistema es clara: la señal pertenece al marco comprador-vendedor, no a una remuneración unilateral del intermediario.

Por eso, un documento que exige al comprador pagar a la agencia una cantidad previa a las arras puede generar una confusión peligrosa. Parece una señal, pero puede terminar funcionando como un honorario de la agencia.

Cuándo puede ser legítimo que el comprador pague a una inmobiliaria

El comprador puede contratar una agencia para que trabaje en su interés. Eso puede ser perfectamente válido si existe un contrato claro, previo y transparente. Por ejemplo:

• un servicio de búsqueda de vivienda;
• representación del comprador en la negociación;
• análisis de mercado para comprar;
• revisión de alternativas;
• acompañamiento como agente del comprador;
• o un servicio de personal shopper inmobiliario.

En ese caso debe existir un encargo propio del comprador, con objeto del servicio, precio, condiciones, momento de devengo, factura y responsabilidades. No basta con una hoja de visita, una conversación verbal o un documento entregado con prisas después de ver el piso.

Cuándo debe encenderse la alarma

Hay señales que deberían hacer que el comprador se detenga antes de pagar:

• La agencia representa al vendedor, pero pide dinero al comprador.
• El documento se entrega después de la visita, con presión de tiempo.
• No se ha explicado antes en el anuncio ni en la web de la agencia.
• No se identifica claramente al vendedor.
• No se facilita nota simple actualizada antes de entregar dinero.
• El pago se hace a la agencia y no al vendedor ni a un tercero neutral.
• No se concreta qué servicio exacto contrata el comprador.
• No se indica con claridad si habrá factura, IVA y cuándo se devenga.
• La agencia puede quedarse el dinero aunque no se firmen arras con el propietario.
• Se habla de “otras ofertas” sin protocolo escrito, fecha límite ni reglas claras.

La prisa es una mala consejera cuando se mezcla vivienda, dinero, firma y falta de información.

Subasta legal, ofertas simultáneas y subasta encubierta

No es ilegal que un vendedor reciba varias ofertas. Tampoco es ilegal organizar un proceso ordenado de ofertas simultáneas si todos los interesados conocen las reglas. El problema no está en la competencia entre compradores, sino en la opacidad.

Un proceso transparente debería indicar por escrito:

• fecha y hora límite para presentar ofertas;
• forma de presentación;
• documentación exigida;
• criterios de valoración;
• si habrá o no una ronda final;
• quién custodia las cantidades entregadas;
• cuándo se comunica la decisión;
• y si el vendedor se reserva o no el derecho a aceptar, rechazar o negociar.

Cuando no existe ese protocolo y se usan frases como “hay otros interesados”, “tienes que mejorar ya”, “si no pagas lo pierdes” o “después te diremos si aceptan”, el comprador puede quedar dentro de una dinámica parecida a una subasta encubierta, pero sin las garantías mínimas de una subasta formal ni de un procedimiento de ofertas ordenado.

Riesgos para el comprador

• Asimetría de información: puede pagar sin conocer suficientemente al vendedor, la titularidad, las cargas o la documentación.
• Dinero fuera del circuito natural de arras: la cantidad queda en manos de la agencia y no necesariamente vinculada al precio.
• Dificultad para reclamar: si la operación se frustra, el comprador puede tener que discutir si pagó una señal, un depósito o un servicio.
• Pérdida de oportunidades: puede dejar de visitar otras viviendas mientras espera una respuesta incierta.
• Costes adicionales: tasación, asesoramiento, burofax, abogado, alquiler temporal o pérdida de condiciones hipotecarias.
• Estrés y presión emocional: la necesidad de vivienda puede llevar a aceptar documentos que no se habrían firmado con calma.

Ejemplo práctico: Laura y el coste de una oferta mal planteada

Para explicar el problema sin identificar a personas ni empresas, utilizamos el caso de Laura, nombre ficticio basado en una situación real conocida por nuestro entorno profesional. Laura era una compradora primeriza que encontró una vivienda que encajaba con sus necesidades y recibió la petición de entregar un 1% para formalizar su oferta.

La secuencia fue parecida a esta:

• La agencia pidió un 1% para presentar la oferta.
• El dinero se ingresó en una cuenta de la agencia.
• No se firmaron arras con el vendedor en ese momento.
• La documentación no estaba suficientemente clara desde el principio.
• La operación se fue retrasando.
• Aparecieron referencias a otras ofertas.
• Laura pidió recuperar el dinero y comenzó la discusión sobre si era depósito, señal o remuneración.

El perjuicio no fue solo la cantidad entregada. También hubo coste de tiempo, tasación, asesoramiento, búsqueda de alternativa, ansiedad y pérdida de oportunidades. Este tipo de situaciones demuestra que un documento aparentemente sencillo puede generar consecuencias importantes.

Este ejemplo no debe utilizarse para acusar a una agencia concreta. Sirve para entender por qué el comprador debe exigir claridad antes de entregar dinero.

Implicaciones fiscales: factura, IVA y naturaleza real del pago

Si una agencia convierte una cantidad entregada por el comprador en remuneración por un servicio, debe tratarla como ingreso profesional conforme corresponda. La Agencia Tributaria recuerda que los empresarios y profesionales deben expedir factura por las entregas de bienes o prestaciones de servicios que realicen, y también en supuestos de pagos anticipados, con las excepciones legalmente previstas.

Por eso, si una inmobiliaria afirma que el 1% es su remuneración, el comprador debería pedir factura y explicación fiscal clara. Si la agencia sostiene que no es honorario sino depósito, debe quedar claro quién lo custodia, para qué, cuándo se devuelve y en qué supuesto podría retenerse.

No conviene hacer afirmaciones automáticas sobre delito fiscal, blanqueo o fraude sin analizar cuantías, ejercicios, facturación, contabilidad y conducta concreta. Pero sí es razonable exigir trazabilidad, identificación de las partes, factura cuando proceda y coherencia entre lo que se dice que es el pago y cómo se trata realmente.

Prevención de blanqueo y trazabilidad de fondos

Las actividades de intermediación inmobiliaria están sometidas a obligaciones de prevención de blanqueo de capitales en los términos previstos por la Ley 10/2010. Eso refuerza una idea sencilla: en una operación inmobiliaria, la identificación de clientes, titularidad real, origen y destino de fondos, documentación y trazabilidad no son detalles menores.

Cuando se manejan cantidades entregadas por particulares, especialmente si se repiten en varios procesos de oferta, la claridad documental es imprescindible para proteger a todas las partes.

Relación con la multiexclusividad inmobiliaria

Este problema conecta directamente con otra cuestión: la pérdida de control cuando intervienen varios intermediarios, varios compradores, varias ofertas o varios canales de comunicación. En una venta con poca trazabilidad, puede ser difícil saber quién presentó realmente al comprador, qué oferta llegó primero, qué condiciones se trasladaron y quién está defendiendo a cada parte.

Por eso hemos publicado una guía específica sobre multiexclusividad inmobiliaria en Palma, donde explicamos los riesgos de contactos duplicados, ofertas aparentemente independientes, pérdida de control documental, acceso a la vivienda y dispersión de responsabilidades.

El punto común es el mismo: una compraventa de vivienda necesita reglas claras, trazabilidad y responsabilidad identificable.

Qué debe hacer un comprador antes de entregar dinero

• No pagar cantidades a la agencia sin entender exactamente qué se contrata.
• Pedir nota simple actualizada antes de avanzar.
• Identificar al vendedor o, como mínimo, comprobar que la agencia está debidamente autorizada.
• Exigir documento claro sobre destino del dinero, devolución, imputación al precio y consecuencias.
• Preferir arras entre comprador y vendedor cuando hay acuerdo real.
• Utilizar depósito neutral cuando proceda, por ejemplo notaría u otra fórmula segura acordada por las partes.
• No competir en supuestas rondas de oferta sin reglas escritas.
• Consultar abogado antes de firmar si la cantidad es relevante o el documento no se entiende.

Qué hacer si ya has pagado un 1%

Si ya has entregado dinero a una agencia y la operación no avanza, conviene actuar con orden:

1. Reúne toda la documentación: documento firmado, justificante de transferencia, correos, WhatsApps, anuncio, ficha del inmueble y cualquier comunicación.
2. Pide por escrito la devolución indicando por qué consideras que no existe servicio contratado o que no se ha cumplido la condición pactada.
3. Solicita factura si la agencia sostiene que la cantidad es remuneración por un servicio.
4. Envía requerimiento fehaciente si no hay respuesta o se niegan a devolver.
5. Consulta con un abogado o una asociación de consumidores antes de dejar pasar plazos.
6. Valora reclamar ante Consumo o acudir a la vía judicial si la cantidad y las circunstancias lo justifican.

Firmar un documento no significa que todo lo firmado sea automáticamente válido. La validez dependerá de la transparencia, el consentimiento, la causa, el equilibrio de obligaciones y las circunstancias concretas.

Qué deben hacer los propietarios vendedores

El propietario que vende un piso también debería preocuparse por estas prácticas. Un sistema poco claro puede perjudicar la venta, generar conflictos con compradores, retrasar arras, crear desconfianza y manchar la percepción de la operación.

Antes de encargar la venta de un piso, el propietario debería preguntar a la agencia:

• si cobra algún concepto al comprador;
• si exige depósitos previos para trasladar ofertas;
• dónde se custodian las señales;
• cómo se documentan las ofertas;
• cómo se identifican compradores;
• qué protocolo se sigue si hay varios interesados;
• quién redacta las arras;
• y si todo queda por escrito antes de pedir dinero a nadie.

Una venta limpia protege al vendedor, al comprador y a la propia agencia.

Cómo trabajamos en Fincas Mallorca

En Fincas Mallorca trabajamos la venta de pisos en Palma con un criterio claro: no cobramos honorarios al comprador por comprar nuestros inmuebles.

Nuestro trabajo se organiza con el propietario vendedor mediante encargo profesional, valoración, documentación, presentación, filtrado de compradores, negociación y acompañamiento hasta notaría. La operación debe estar documentada, las ofertas deben ser trazables y las arras deben regular la relación entre comprador y vendedor.

• Contrato claro con el propietario.
• Sin honorarios al comprador.
• Documentación revisada antes del cierre.
• Ofertas ordenadas y comunicadas con transparencia.
• Arras entre comprador y vendedor.
• Acompañamiento hasta notaría.
• Trato directo con el experto inmobiliario responsable de la operación.

También puedes consultar nuestra página principal sobre cómo vendemos pisos en Palma, revisar pisos vendidos recientemente o leer nuestra guía sobre multiexclusividad inmobiliaria en Palma.

Referencias legales y de consumo consultadas

• Código Civil, artículo 1454, sobre arras penitenciales: BOE – Código Civil.
• Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente régimen de cláusulas abusivas: BOE – RDL 1/2007.
• Obligación de facturar y pagos anticipados: Agencia Tributaria.
• Devengo del IVA en cobros anticipados: Agencia Tributaria.
• Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales: BOE – Ley 10/2010.
• OCU, información sobre honorarios de agencias y compradores: OCU.
• FACUA, análisis de comisiones inmobiliarias a compradores y jurisprudencia: FACUA.

Preguntas frecuentes

¿Debo pagar un 1% a una inmobiliaria para que traslade mi oferta?

No deberías hacerlo sin entender exactamente qué servicio contratas, quién recibe el dinero, si se imputa al precio, si existe factura, cuándo se devuelve y si el vendedor queda obligado por el documento.

¿Puede una agencia cobrar al comprador?

Puede hacerlo si el comprador la contrata expresamente para prestarle un servicio real y claro. Lo problemático es cobrar al comprador sin encargo previo, con documentos ambiguos o por una simple gestión de traslado de oferta cuando la agencia representa al vendedor.

¿Dónde debería entregarse una señal?

Lo prudente es que la señal se regule en un contrato claro entre comprador y vendedor, o se deposite en una fórmula neutral si las partes así lo acuerdan. Lo importante es que el destino del dinero, las consecuencias y la documentación estén claros.

¿La hoja de visita obliga a pagar comisión?

No debería utilizarse una hoja de visita confusa para imponer una comisión al comprador sin un encargo previo claro. Cada caso debe analizarse según el documento firmado, la información recibida y el servicio realmente prestado.

¿Qué diferencia hay entre arras y depósito a la agencia?

Las arras regulan una compraventa entre comprador y vendedor. Un depósito a favor de la agencia puede ser otra cosa distinta: honorario, reserva, gestión o remuneración. Por eso debe explicarse por escrito antes de pagar.

¿Cómo evita Fincas Mallorca este problema?

Trabajamos con encargos claros, sin honorarios al comprador, ofertas trazables, documentación revisada y contratos de arras entre comprador y vendedor.

Nota editorial: Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico individual. No se atribuyen conductas ilícitas a empresas concretas. La validez de un cobro, cláusula o documento depende del contrato completo, de la información previa, de la condición de las partes, del servicio realmente prestado y de las circunstancias de cada caso.