NUDA PROPIEDAD · PISOS EN PALMA
Obtén liquidez conservando el usufructo de tu piso, si esta opción encaja con tu situación.
Te ayudamos a entender qué vendes, qué derecho mantienes y cómo valorar la operación antes de tomar una decisión.
Atención telefónica y en despacho:
Lunes a viernes · 8:30–14:00
Atención personal de Pedro Sánchez · Palma
33 años
de trayectoria profesional
Pedro Sánchez
Perito Judicial Inmobiliario
Administrador de Fincas
Colegiado nº 740
Agente inmobiliario registrado
GOIBE710349/2024
EL PUNTO DE PARTIDA
Antes de hablar de precio, necesitamos saber qué derechos tienes hoy sobre el piso.
01
Si tienes el pleno dominio, puedes estudiar la venta de la nuda propiedad reservándote un usufructo. El comprador adquiere la propiedad y tú conservas el uso y disfrute en los términos que se documenten.
El usufructo puede ser vitalicio o temporal. Su duración y las personas protegidas deben quedar definidas con precisión.
02
Puede que la hayas heredado o adquirido y otra persona tenga el usufructo. Estudiaremos tu título, el alcance de ese derecho y si vendes todo lo que te pertenece o una participación.
Vender la nuda propiedad no elimina por sí solo el usufructo existente. Si se plantea vender el pleno dominio, habrá que coordinar a sus titulares.
ENTENDER LA OPERACIÓN
La nuda propiedad es la titularidad de un bien cuyo uso y disfrute corresponde a otra persona mediante un usufructo.
Cuando vendes reservándote ese derecho, dejas de ser propietario del piso, pero mantienes el usufructo acordado. No es un préstamo ni una venta que puedas deshacer libremente.
Base jurídica: Código Civil, artículos 467 y siguientes.
PLENO DOMINIO
Propiedad + uso y disfrute
LO QUE VENDES
El comprador pasa a ser propietario, sujeto al usufructo.
LO QUE RESERVAS
Conservas el uso y disfrute durante el plazo o la vida previstos.
Si hay dos usufructuarios, debe concretarse la protección de cada uno y qué sucede cuando fallece uno de ellos.
ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN
La decisión es tuya. Puedes estudiar las condiciones con una persona de tu confianza y con asesoramiento independiente antes de comprometerte.
VALORAR CON CRITERIO
No existe un descuento único que sirva para todos los pisos. El precio se negocia sobre una operación concreta y con un mercado comprador más específico que el de una venta de pleno dominio.
01
Ubicación en Palma, superficie, luz, planta, ascensor, terraza, distribución y estado real.
02
Accesibilidad, conservación, obras previstas, derramas y situación de la comunidad.
03
Duración, número de titulares, edad cuando sea vitalicio y alcance de los derechos reservados.
04
Cargas, gastos asumidos, forma de pago, documentación y plazo disponible para vender.
LA CIFRA QUE TE AYUDA A DECIDIR
Descontamos los impuestos, gastos y deudas que te correspondan. Si hay pagos aplazados, también hay que valorar las garantías y el riesgo de cobro.
El valor fiscal del usufructo sirve para aplicar determinadas reglas tributarias. No determina el precio que un comprador pagará por tu piso.
ACUERDOS CLAROS DESDE EL PRINCIPIO
Hay que distinguir la obligación frente a Hacienda o la comunidad del reparto económico que acuerden comprador y usufructuario.
Gastos durante el usufructo: reglas de partida y comprobaciones
En el supuesto ordinario de un piso con usufructo, el usufructuario es el contribuyente.
Un pacto de pago entre las partes no cambia por sí solo quién responde ante la Administración.
La obligación de contribuir frente a la comunidad corresponde al propietario.
El reparto interno de cuotas y derramas, los acuerdos ya aprobados y las deudas existentes.
El Código Civil distingue las ordinarias, a cargo del usufructuario, de las extraordinarias, a cargo del propietario.
El título del usufructo, la naturaleza de la obra y las obligaciones de aviso o compensación que procedan.
Requieren revisar el uso efectivo, los contratos y la cobertura contratada.
Titularidad, pagos, mantenimiento y protección del continente y del contenido.
EL VALOR DE UNA BUENA DECISIÓN
Un piso, un usufructo y unas condiciones bien documentadas permiten comparar opciones con más claridad.
FISCALIDAD SIN CONFUSIONES
El tratamiento depende de qué transmites, cómo lo adquiriste y tu situación personal. La venta debe estudiarse antes de firmar.
PARA QUIEN VENDE
La operación puede generar una ganancia sujeta al IRPF y plusvalía municipal. Deben comprobarse los valores de adquisición, los gastos y las posibles exenciones o supuestos de no sujeción.
Si no eres residente fiscal en España, el análisis cambia y debe contemplar el IRNR y las obligaciones asociadas.
PARA QUIEN COMPRA
En una compraventa entre particulares sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, el contribuyente es el comprador. La base y el tipo aplicables en Illes Balears deben verificarse para esa operación.
La futura consolidación del dominio también puede tener consecuencias fiscales. Conviene conocerlas desde el inicio.
SI ERES MAYOR DE 65 AÑOS
La AEAT contempla la exención de la ganancia al transmitir el piso que cumple los requisitos fiscales de residencia habitual, también si se vende la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio.
No basta con tener esa edad ni se trata de una exención de todos los impuestos. Si el dominio ya estaba separado entre nudo propietario y usufructuario, no debe darse por aplicable esta exención a ninguno de ellos.
Para un usufructo vitalicio simple, la regla se suele expresar como 89 menos la edad, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad es el porcentaje restante. Los usufructos temporales y los supuestos con varios titulares exigen aplicar sus reglas específicas.
Es una regla fiscal que debe aplicarse sobre la base que corresponda. No es una fórmula para fijar el precio de venta.
PREPARAR BIEN LA OPERACIÓN
Empezamos por lo que ya tienes. Revisamos la escritura y sus anexos antes de pedir documentos nuevos, y comprobamos cuáles siguen siendo válidos.
No necesitas enviar documentación sensible para hacer una primera consulta por teléfono.
01
Escritura, situación registral, hipotecas, participaciones y, cuando proceda, adjudicación de herencia.
02
Personas titulares, duración, facultades y condiciones ya pactadas o que se quieran reservar.
03
Información catastral, IBI, gastos, actas relevantes, obras previstas y documentación técnica aplicable.
04
Precio, forma de pago, garantías, reparto de gastos y formalización e inscripción de los derechos.
AMPLIAR LA PERSPECTIVA
La comparación debe partir de tus necesidades de liquidez, tus planes para el piso y el patrimonio que quieres conservar.
Puede encajar si quieres trasladarte. Se vende un derecho distinto y hay que valorar dónde vivirás después y qué importe neto quedaría.
Permite conservar la propiedad y obtener rentas, pero exige disponer de otro lugar donde vivir y asumir las obligaciones del arrendador.
Una hipoteca inversa o una renta vitalicia tienen naturaleza, costes y riesgos diferentes. Requieren comparar condiciones con profesionales habilitados para cada producto.
FINCAS MALLORCA · ACOMPAÑAMIENTO PERSONAL
Combinamos el conocimiento del mercado de pisos en Palma con la revisión de los aspectos documentales que condicionan la operación.
01
Nos cuentas dónde está el piso, qué derecho tienes y qué necesitas conseguir. Concretamos el alcance del estudio.
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Contrastamos el piso, el usufructo, la documentación y los gastos. Identificamos lo que requiere comprobación o asesoramiento específico.
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Te explicamos las condiciones que podrían plantearse, sus límites y las alternativas. Tú decides cómo continuar.
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Si nos encargas la comercialización, acordamos por escrito el servicio, los honorarios, la presentación del piso y la atención a compradores.
Una presentación cuidada ayuda a explicar el piso y la operación: fotografía, planos y recursos visuales según el servicio acordado.
RESOLVER DUDAS
Sí, si la operación reserva un usufructo que te permite seguir utilizándolo durante el plazo o la vida acordados. La reserva debe quedar correctamente formalizada. Un derecho de habitación tiene un alcance diferente y no debe confundirse con el usufructo.
No es una edad mínima general para poder venderla. La edad puede influir en la valoración de un usufructo vitalicio y en determinadas reglas fiscales, pero no sustituye el análisis de tu situación ni garantiza que exista un comprador.
Puede estudiarse su venta conservando el usufructo existente. Primero hay que comprobar la adjudicación, los titulares, las cargas y las posibles limitaciones. Vender una participación no equivale a vender el piso completo.
El usufructo puede permitir arrendar y percibir las rentas, conforme a su título y a la normativa aplicable. Hay que revisar la duración del arrendamiento y qué sucede al extinguirse el usufructo. Un derecho de habitación no ofrece esas mismas facultades.
Dejar de vivir en el piso no equivale por sí solo a renunciar al usufructo. Conviene prever esta posibilidad y revisar qué opciones permite el título, incluidos el arrendamiento o un acuerdo posterior con el propietario.
Cuando se extingue el usufructo conforme a su título y a la ley. Si es vitalicio, deben tenerse en cuenta todos los usufructuarios y las condiciones pactadas. La consolidación del dominio puede exigir trámites registrales y fiscales.
No podemos prometer un plazo ni un importe antes de estudiar el piso y las condiciones. Es una operación con demanda específica. Te explicaremos la orientación de precio, los gastos previsibles y los límites de la información disponible.
Marco general: Código Civil, régimen del usufructo y de los derechos de uso y habitación. Cada operación necesita revisar el título concreto.
HABLEMOS DE TU PISO
Si estás pensando en vender la nuda propiedad de tu piso en Palma, una primera conversación nos ayudará a situar tu caso.
Pedro Sánchez
Fincas Mallorca
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FUENTES Y ALCANCE
Guía editorial de Fincas Mallorca para propietarios de pisos en Palma. Información general revisada el 14 de septiembre de 2026; el análisis jurídico y fiscal debe adaptarse a cada operación.
Código Civil · Propiedad Horizontal · Haciendas Locales · ITP y AJD · Agencia Tributaria
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