¿Puede un inquilino usar la fianza para pagar el último mes de alquiler? La respuesta correcta exige distinguir dos cosas: la obligación de pagar la renta hasta que termina el contrato y la función de la fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
El inquilino no debería decidir unilateralmente que deja de pagar la última mensualidad porque el propietario ya dispone de una cantidad equivalente en concepto de fianza. Si la renta vence y no se abona, existe una mensualidad impagada, aunque después esa deuda pueda tenerse en cuenta al realizar la liquidación final del contrato.
- La renta y la fianza son obligaciones diferentes.
- El inquilino debe seguir pagando la renta mientras el contrato continúe vigente.
- No puede imponer unilateralmente al propietario que la fianza sustituya a la última mensualidad.
- La falta de pago de renta constituye un incumplimiento contractual y puede ser causa de resolución.
- Al finalizar el contrato, la fianza puede servir para responder de cantidades pendientes o daños debidamente justificados.
- Si después de liquidar todas las obligaciones queda saldo a favor del inquilino, debe devolverse.
- La LAU no dice literalmente que exista un “plazo máximo de un mes” para devolverla: establece que el saldo pendiente devenga interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de llaves.
- En Baleares la fianza debe depositarse ante el IBAVI y actualmente la gestión telemática se realiza a través del CAFBAL.
¿Se puede usar la fianza para pagar el último mes?
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula por separado la renta y la fianza.
El artículo 17 establece que la renta será la pactada por las partes y, salvo pacto en contrario, debe pagarse mensualmente.
El artículo 36 regula la fianza y establece su exigencia obligatoria al formalizar determinados contratos de arrendamiento.
Por tanto, mientras el contrato continúa vigente, el hecho de haber entregado una fianza al comienzo no extingue la obligación de pagar las mensualidades de renta.
Si el contrato termina el 30 de septiembre y la renta de septiembre vence conforme al contrato, el inquilino no puede limitarse a comunicar: “No pago septiembre porque ya tienes mi fianza”.
La renta continúa siendo exigible hasta el final del contrato.
Consultar la Ley de Arrendamientos Urbanos en el BOE →
Entonces, ¿el artículo antiguo estaba equivocado?
La conclusión práctica era razonable, pero la explicación jurídica era demasiado categórica.
La versión de 2024 decía que el artículo 36 de la LAU establecía expresamente que “no es legal” utilizar la fianza para pagar el último mes.
La LAU no utiliza literalmente esa formulación.
la renta sigue siendo exigible mientras esté vigente el contrato y el inquilino no puede imponer unilateralmente que una garantía entregada al inicio sustituya a una mensualidad que debe pagar.
Esta distinción es importante porque evita presentar como una prohibición textual de la LAU algo que se deriva, en realidad, del funcionamiento conjunto de las obligaciones de pago y garantía.
Qué ocurre si el inquilino deja de pagar el último mes
Si vence una mensualidad y el inquilino no la paga, existe un impago de renta.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece expresamente que la falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario puede ser causa de resolución del contrato.
Si además el contrato ya está llegando a su término, lo habitual será que el propietario tenga que incorporar esa mensualidad pendiente a la liquidación final.
Primero existe una renta que debía pagarse. Después, al finalizar el arrendamiento, habrá que determinar el saldo global entre las partes.
¿Puede descontarse finalmente una renta pendiente de la fianza?
Sí puede ocurrir que, una vez finalizado el contrato y realizada la liquidación, existan cantidades que el inquilino todavía debe al propietario.
Entre ellas pueden encontrarse, según las circunstancias y lo pactado:
- rentas pendientes;
- cantidades contractualmente asumidas y no abonadas;
- suministros pendientes que correspondan al arrendatario;
- daños imputables al inquilino que excedan del desgaste normal por uso;
- enseres o elementos inventariados que falten;
- y otras obligaciones debidamente acreditadas.
La fianza funciona precisamente como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento.
1. El inquilino decide antes de finalizar el contrato que no pagará la última renta porque existe una fianza.
2. Terminado el contrato, propietario e inquilino liquidan cantidades pendientes y se determina qué parte de la fianza debe devolverse.
No son la misma cosa.
¿Y si propietario e inquilino están de acuerdo?
Las partes pueden alcanzar acuerdos sobre la liquidación económica de la relación arrendaticia siempre que respeten la normativa aplicable.
Por ejemplo, al finalizar el contrato podrían acordar expresamente compensar determinadas cantidades pendientes.
Pero desde el punto de vista del propietario, no suele ser prudente aceptar por adelantado que la fianza sustituya a la última renta antes de recuperar la vivienda.
El motivo es sencillo: todavía no se ha podido comprobar:
- el estado real del inmueble;
- el inventario;
- si se han entregado todas las llaves;
- si existen consumos pendientes;
- si hay daños o desperfectos imputables;
- o si quedan otras obligaciones por liquidar.
Si el propietario consume anticipadamente toda la garantía para cubrir la renta, puede quedarse sin margen para responder posteriormente de otras cantidades.
Cómo funciona la fianza de alquiler en Baleares
En Illes Balears, las fianzas de los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos deben depositarse ante el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI).
Desde abril de 2022, el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de las Illes Balears gestiona telemáticamente la constitución y cancelación de estos depósitos.
| Tipo de arrendamiento | Fianza indicada actualmente por IBAVI |
|---|---|
| Vivienda habitual y permanente | Una mensualidad de renta |
| Vivienda de temporada | Dos mensualidades de renta |
| Uso distinto de vivienda | Dos mensualidades de renta |
El IBAVI informa además de que el arrendador dispone actualmente de 30 días hábiles, desde la formalización y entrada en vigor del contrato, para efectuar el depósito.
La constitución y cancelación se gestionan telemáticamente.
Información oficial del IBAVI sobre fianzas →
Información del CAFBAL sobre tramitación de fianzas →
Una precisión importante sobre el alquiler de temporada
En Baleares, el IBAVI indica actualmente una fianza de dos mensualidades para los arrendamientos de vivienda de temporada.
Esto encaja con su tratamiento como arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual.
Pero que un contrato tenga dos meses de fianza o una duración determinada no lo convierte automáticamente en temporada: debe existir una causa temporal real.
Puedes ampliar esta cuestión en nuestra guía sobre vivienda habitual, alquiler de temporada y alquiler turístico .
Qué ocurre al terminar el contrato
El final de un alquiler debería gestionarse como un pequeño procedimiento, no simplemente como una entrega informal de llaves.
- Comprobar el pago de la última renta. Verificar también otras cantidades contractuales pendientes.
- Recibir todas las llaves. La fecha de entrega es especialmente relevante para el cierre efectivo de la relación.
- Revisar el estado de la vivienda. Compararlo con inventario, fotografías y estado inicial.
- Tomar lecturas de suministros. Evita discusiones posteriores sobre consumos.
- Comprobar enseres y electrodomésticos. Especialmente si el piso estaba amueblado.
- Identificar cantidades pendientes. Renta, suministros, daños u otras obligaciones justificadas.
- Cancelar el depósito oficial. Una vez extinguido o resuelto el contrato puede tramitarse la devolución de la fianza depositada.
- Preparar la liquidación final. Determinar qué saldo corresponde devolver al inquilino.
¿Tiene el propietario exactamente un mes para devolver la fianza?
Esta es otra frase que suele repetirse demasiado simplificada.
El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza que deba ser restituido al arrendatario devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya efectuado la restitución.
Lo que establece expresamente es la consecuencia económica del retraso: el saldo que deba devolverse empieza a devengar interés legal una vez transcurrido ese mes.
Naturalmente, esto no significa que el propietario deba retrasar injustificadamente la devolución. Lo recomendable es revisar y liquidar el contrato con la mayor rapidez posible.
Desgaste normal no es lo mismo que desperfecto
La fianza no debería utilizarse para trasladar al inquilino cualquier deterioro producido simplemente por el paso del tiempo y el uso normal de la vivienda.
Para distinguir correctamente suele ser esencial disponer de:
- inventario inicial detallado;
- fotografías fechadas del estado de la vivienda;
- relación de mobiliario y electrodomésticos;
- constancia de incidencias comunicadas durante el contrato;
- y documentación de la entrega final.
Precisamente por eso en Fincas Mallorca damos especial importancia al inventario y reportaje fotográfico firmado antes de entregar la vivienda.
Puedes ver nuestra forma de preparar un alquiler en: alquilar y administrar un piso en Palma.
¿Tu inquilino te dice que no pagará el último mes porque tienes la fianza?
Lo más recomendable es no aceptar ni rechazar de forma improvisada. Hay que revisar el contrato, confirmar cuándo vence la renta y dejar clara por escrito la obligación de pago y la posterior liquidación de la fianza.
En Fincas Mallorca administramos alquileres urbanos en Palma y nos ocupamos también de las comunicaciones y del cierre del contrato.
Cómo evitar problemas con la fianza desde el primer día
Muchos conflictos que aparecen al final del alquiler nacen realmente al comienzo.
Para reducirlos recomendamos:
- explicar claramente para qué sirve la fianza;
- indicar en el contrato que la renta debe abonarse hasta su finalización;
- documentar el depósito oficial;
- hacer un inventario real y específico;
- acompañarlo de fotografías;
- documentar las incidencias durante la relación arrendaticia;
- controlar pagos y suministros;
- y preparar con tiempo la salida del inquilino.
También conviene evitar contratos genéricos que apenas regulan el final del alquiler.
En nuestra página Alquilar piso en Palma con seguridad explicamos cómo preparamos contrato, inventario, selección de inquilino y administración posterior.
Administrar un alquiler incluye también saber terminarlo
Encontrar un inquilino es solo una parte del trabajo.
Un alquiler puede durar años y terminar correctamente exige coordinar:
- preaviso;
- rentas;
- actualizaciones pendientes;
- suministros;
- inspección del inmueble;
- entrega de llaves;
- inventario;
- cancelación del depósito;
- y liquidación económica final.
En Fincas Mallorca podemos administrar todo el contrato desde su comienzo hasta la devolución final de la vivienda.
Nuestro servicio de administración integral tiene un coste máximo del 5 % mensual de la renta + IVA, con primer mes de administración gratuito y sin permanencia.
¿Quieres dejar de gestionar personalmente estas situaciones?
Si tienes un piso alquilado en Palma, podemos encargarnos de cobros, comunicaciones, incidencias, reparaciones, documentación y finalización del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino usar la fianza para pagar el último mes de alquiler?
No puede imponerlo unilateralmente. Mientras el contrato siga vigente, la renta continúa siendo exigible conforme a lo pactado. La fianza cumple una función de garantía y se liquida al finalizar el arrendamiento.
¿Si no paga el último mes existe un impago?
Sí. Si la mensualidad ha vencido y no se abona, existe una renta pendiente. Posteriormente podrá tenerse en cuenta al realizar la liquidación de cantidades entre propietario e inquilino.
¿Puede descontarse una renta impagada de la fianza al terminar?
Al finalizar el contrato, la fianza garantiza el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias. Las cantidades pendientes y debidamente justificadas pueden formar parte de la liquidación final, devolviéndose al inquilino el saldo que corresponda.
¿Puede el propietario y el inquilino acordar compensar la última renta?
Pueden alcanzar acuerdos de liquidación, pero para el propietario suele ser poco prudente consumir toda la garantía antes de recuperar la vivienda y comprobar su estado, inventario, llaves, suministros y posibles cantidades pendientes.
¿Cuánta fianza se deposita en Baleares?
El IBAVI informa actualmente de una mensualidad para vivienda habitual y permanente, y dos mensualidades para vivienda de temporada y arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
¿Dónde se deposita la fianza en Mallorca?
La fianza se deposita ante el IBAVI. Desde abril de 2022 la gestión telemática de constitución y cancelación se realiza a través del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de las Illes Balears.
¿Qué plazo hay para depositarla?
El IBAVI indica actualmente un plazo de 30 días hábiles desde la formalización y entrada en vigor del contrato.
¿El propietario tiene exactamente un mes para devolver la fianza?
La LAU establece que el saldo que deba ser restituido al arrendatario devenga interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse efectuado la restitución. Es más preciso expresarlo así que hablar simplemente de un “plazo máximo” de un mes.
¿Puede descontarse de la fianza cualquier desperfecto?
No debería confundirse el deterioro derivado del uso normal con daños imputables al inquilino. Un inventario y reportaje fotográfico inicial son fundamentales para poder comparar el estado de la vivienda al finalizar el contrato.
Nota: esta guía tiene carácter informativo. La liquidación final de una fianza puede depender del contrato, de las cantidades efectivamente pendientes, del estado de la vivienda y de la documentación disponible. Ante una controversia jurídica concreta debe analizarse individualmente el caso.
