Redacción: Fincas Mallorca
19 de septiembre 2025, 13:56h.
Hay que dar la enhorabuena al altísimo nivel maquiavélico de los asesores e ingenieros de opinión política de Moncloa, el impacto propagandístico resulta enorme a cambio de nada. EN REALIDAD esta medida sería aplicable solo a 3 viviendas por año en todo Baleares. Cuando profundizamos y estudiamos los detalles del borrador de la ley vemos claro que sólo se dirige a una proporcón ínfima de la población: a los propietarios particulares que tengan en propiedad una vivienda protegida de carácter permanente en que, por circunstancias personales o patrimoniales, no la estén utilizando como residencia habitual, valorar esta fórmula de alquiler con opción a compra y a su vez , doble y difícil condición y además en viceversa, a compradores menores de 35 años.
Situación actual habitual
¿Cuánta gente conoces personalmente tú que sean propietarios de viviendas de protección oficial permanente? Yo que llevo 32 años en este sector hablando todo el día con propietarios, compradores, inmobiliarias, etc., todavía no he conocido a ninguno.
Al menos en Palma la amplia gran mayoría de viviendas de protección oficial tienen fecha de caducidad programada de esta protección oficial (fecha de descalificación). De hecho entorno a este año 2025 cumplen prácticamente casi todas 40 años (que es realmente cuando se construyeron masivamente este tipo de viviendas y con este tipo de calificación con fecha límite, y entiendo que pasó igual en el resto de España dado que en aquellas fechas las políticas eran estatales. En estos momentos toda esa amplia gran mayoría ya son descalificables, al menos en Palma. Lo sabemos porque bien nos ha costado meses y meses de trabajo administrativo descalificar alguna de ellas que hemos vendido. En la zona residencial «Los Almedros» Son Rapinya se pueden descalificar desde el año 2024. En Son Roca, enero de 2.025 para ser exactos.
Además de la doble condición viveversa que comentaba antes, en las viviendas protegidas con calificación permanente actuales, que son las construidas más recientemente de manera histórica, se supone que las familias residentes actuales siguen siendo relativamente jóvenes, y se deberían encontrar en una fase de su vida familiar en la que más necesitan techo y seguridad para formar familia y dar educación a hijos y por tanto no se pueden desprender del la necesidad de la vivienda. Quiero decir que serán aún menos los casos de familias que quieran o puedan cambiarse de vivienda y opten por esta fórmula a la que el Gobierno quiere establecer con esta nueva norma.
A las condiciones vitales de la mayoría de familias antes comentadas con el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026–2030, cuyo proyecto de Real Decreto ya se encuentra en fase de alegaciones públicas, se abre la posibilidad de contratos de arrendamiento con opción a compra en VPO, pero con condiciones muy tasadas:
- Artículo 86: define quiénes pueden ser beneficiarios (vendedores de VPO con protección permanente).
- Artículo 87: fija los límites de la ayuda (28.800 € en concepto de rentas + un porcentaje adicional hasta 25.920 €, total máximo 54.720 €).
- Artículo 88: establece que la gestión corresponde a las comunidades autónomas.
- Artículos 89 y 90: regulan los plazos (hasta el 30 de septiembre de 2030) y la posibilidad de anticipar el pago condicionado a la escritura de compraventa.
La sospecha de FINCAS MALLORCA, sobre la verdadera intención de esta medida
Para los propietarios de pisos en Palma, es de alcance muy limitado. FINCAS MALLORCA recomienda no verla como una vía generalizada, sino como un mecanismo testimonial para casos muy concretos de VPO. El incentivo es asegurar rentas y una futura venta tasada con apoyo público, pero su aplicación práctica será mínima, en el futuro veremos los números, si es que nos los quieren mostrar, claro. ¿Otro chiringuito para colocar funcionarios además de conseguir ahora propaganda electoral? Veamos, vamos a sacar la calculadora artificial inteligente y que hable ella. Este tipo de asuntos antes se quedaba en una sospecha, algo que se quedaba en el tintero por falta de tiempo de estudio y comprobación, sin embargo ahora vamos a verlo clarito.
Impacto práctico con ejemplo numérico y estimaciones realistas
Metodología del análisis (actualizada con rotación real)
Base de oferta
Promoción nueva: 14.371 VPO con calificación definitiva en 2024 (MIVAU). Estimamos que solo el 30% (4.311) son de protección permanente. De estas, apenas un 5% (216 viviendas) podrían ofrecerse en AOC. Aplicando un filtro del 30% por fricciones burocráticas y legales, resultan ≈65 operaciones/año.
Parque existente: 318.000 VPO (Observatorio de Vivienda y Suelo). Con rotación anual del 2% (≈6.360 viviendas), solo el 3% serían idóneas para AOC (≈191), y tras el filtro de viabilidad (30%) resultan ≈57 operaciones/año.
Marco y datos base
- En 2024 se registraron 636.909 compraventas de vivienda en España (INE).
- Parque público/social: ~318.000 viviendas (≈1,72% de hogares) (Observatorio de Vivienda).
- En Baleares, el IBAVI gestiona 2.489 viviendas en alquiler.
- España tiene una población de 49,3 millones de habitantes (INE).
Resultado combinado “probable”
Total nacional probable: ≈122 operaciones/año (65 + 57). Rango: 50 (escenario prudente) – 150 (escenario optimista).
Mercado de referencia
Compraventas anuales 2024: 636.909 (Anuario Registral 2024).
Población (1-jul-2025): 49.315.949 personas (INE).
Hogares (1-jul-2025): 19.596.099 (INE).
Cuota sobre el mercado de compraventas (España)
- Escenario prudente (50) ⇒ 0,008 %.
- Escenario probable (122) ⇒ 0,019 %.
- Escenario optimista (150) ⇒ 0,024 %.
Resultado realista: impacto entre 0,019 % y 0,024 % del mercado nacional.
¿Qué porcentaje de personas realmente estaría en esta situación?
Por hogares: 122 hogares/año sobre 19.596.099 ⇒ 0,00062 % (≈0,62 por cada 100.000 hogares).
Por población: 122 hogares/año sobre 49.315.949 personas ⇒ 0,00025 % (≈0,25 por cada 100.000 personas).
Interpretación: el porcentaje real de población que acabaría en esta modalidad es ínfimo.
Coste total del programa para los ciudadanos
Subvención máxima (art. 87):
54.720 € por vivienda.
Coste directo anual de subvenciones
- Escenario prudente (50 hogares): 2,74 M€.
- Escenario probable (122 hogares): 6,68 M€.
- Escenario optimista (150 hogares): 8,21 M€.
Costes de implementación administrativa
Estimación estándar: +30% de gestión +2 M€/año de TI.
- 50 hogares: ≈5,56 M€/año.
- 122 hogares: ≈10,68 M€/año.
- 150 hogares: ≈12,67 M€/año.
Coste real por hogar beneficiado
- 50 hogares: ≈111.000 €/hogar.
- 122 hogares: ≈87.500 €/hogar.
- 150 hogares: ≈84.500 €/hogar.
Coste por ciudadano contribuyente
- Por persona (49,316 M): 0,11–0,26 €/año.
- Por contribuyente (≈20 M): 0,28–0,63 €/año.
Estimación de Operaciones Anuales
El volumen de operaciones que este programa generará es muy limitado, especialmente en regiones como Baleares, donde las particularidades del mercado inmobiliario y las restricciones socioeconómicas de los propietarios de VPO permanentes reducen su impacto. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU, 2024), en España existen aproximadamente 318.000 VPO, de las cuales unas 14.371 son definitivas (permanentes). Sin embargo, la probabilidad de que los propietarios de estas viviendas, especialmente familias vulnerables con rentas bajas, tengan la necesidad o capacidad de vender o participar en un esquema de alquiler con opción a compra (AOC) es extremadamente baja, dado que suelen estar ligados a residir en estas viviendas de por vida debido a limitaciones económicas y legales.
Para las nuevas promociones de VPO permanentes, estimamos que solo el 30% de las 14.371 VPO definitivas (4.311) son elegibles. De estas, apenas un 5% (216 viviendas) serían ofrecidas en AOC por sus propietarios, debido a la baja rotación de familias vulnerables (según INE 2024 y estudios de la Universidad de las Islas Baleares, 85% de propietarios de VPO en Baleares no consideran vender). Aplicando un filtro adicional del 30% por fricciones burocráticas y legales (autorizaciones autonómicas, contratos notariales), se obtienen unas 64 operaciones anuales.
Para el stock existente de VPO (318.000), la rotación anual es aún menor, estimada en un 2% (6.360 viviendas) debido a la inmovilidad estructural de los propietarios vulnerables. De estas, solo un 3% (191 viviendas) serían idóneas para AOC, y tras el filtro de viabilidad (30%), resultan unas 12 operaciones anuales.
Sumando ambos componentes, el total nacional probable es de 76 operaciones por año, con un rango de 50 (escenario prudente) a 150 (escenario optimista). En Baleares, que representa el 2,5% de la población española, y considerando la alta presión inmobiliaria (precios medios de 3.200€/m², IBESTAT 2025), esto se traduce en unas 2-4 operaciones anuales. Estas cifras representan una cuota ínfima del mercado inmobiliario (0,012-0,024% de las 636.909 transacciones de 2024, INE), confirmando la baja incidencia del programa y su limitada capacidad para abordar la problemática de acceso a la vivienda de los jóvenes.
Además estas viviendas no existen!
Los datos oficiales recopilados confirman que el parque de VPO en alquiler con opción a compra es hoy residual. Entre 2018 y 2025 solo se han promovido 632 viviendas de este tipo en toda España; en los últimos 15 meses apenas 65; y en el 1T-2025 no se inició ninguna. En 2024 se contabilizaron 33 unidades, todas en Baleares. Además, la serie histórica del Ministerio recoge 2.292 viviendas con calificación definitiva entre enero de 2018 y marzo de 2025 (terminadas), pero incluso esa cifra es insuficiente para sostener una ayuda que exige VPO de protección permanente y otorga solo tres años para ejercitar la compra. En la práctica, el universo disponible es mínimo y confirma que, a efectos de mercado, “estas viviendas no existen” en el volumen que se anuncia.
Conclusión
FINCAS MALLORCA ha calculado que la medida solo cubrirá entre 0,019 % y 0,024 % de las operaciones anuales en España sobre el conjunto del mercado de compraventa de vivienda (libre + protegida, nueva + usada) beneficiendo solo a ≈122 hogares/año frente a 49,3 millones de habitantes.
El coste total para el Estado asciende a entre 5,5 y 12,7 millones de euros anuales (≈10,68 M€ en el escenario probable), lo que supone entre 84.500 € y 111.000 € pternativos, es decir, políticamente nos venden “HUMO”. ¿Lo compras?
Ejemplos de programas alternativos
- Cheques de alquiler directo de 250 €/mes durante 2 años, que con el mismo presupuesto podrían llegar a 7.120 hogares en vez de 122.
- Rehabilitación energética de viviendas, beneficiando a 1.068–2.136 familias y generando ahorro en suministros.
- Incremento del parque público de alquiler asequible, con adquisiciones o rehabilitaciones destinadas a ≈89–178 hogares jóvenes.
FINCAS MALLORCA concluye, además, que este anuncio del Gobierno tiene más de gesto político que de solución real, porque el VÍA CRUCIS ADMINISTRATIVO Y FISCAL INFERNAL QUE LES ESPERA A LAS FAMILIAS y el balance económico final son totalmente contraproducentes y suponen un desperdicio de dinero y recursos públicos.
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