Publicado el 7 de noviembre de 2025 · Actualizado el 20 de agosto de 2026
Guía para entender los distintos tipos de alquiler en Palma
Si estás leyendo esto, seguramente te suene alguna de estas frases:
En internet y en la calle se mezclan expresiones como:
alquiler normal, larga temporada, alquiler residencial, alquiler vacacional, alquiler turístico, por meses, por semanas, invierno, verano, piso de Airbnb, alquiler de empresa, segunda residencia… es de locos, es normal que nadie se aclare.
Y mientras tanto, cada lobby (hotelero, turístico, inmobiliario e incluso político) utiliza el término que más le conviene. El resultado es que propietarios e inquilinos no tienen claro qué han firmado ni qué derechos y obligaciones tienen.
En este artículo, desde Fincas Mallorca (administración de alquileres en Palma), te explicamos de forma sencilla:
En Palma, cuando hablamos de alquiler, la calle usa un diccionario infinito:
Y cada lobby usa el término que le interesa:
Cuanto más se mezclan los conceptos, más difícil es que un ciudadano pueda decir: “Esto que me están haciendo es correcto” o “esto es un abuso”.
Desde Fincas Mallorca, como administradores y profesionales del alquiler en Palma, queremos hacer justo lo contrario: poner orden. Y lo vamos a hacer en el mismo orden en el que estos tipos de alquiler han ido entrando en la ley y en la vida real:
Un poco de historia: cuándo entra la vivienda en serio en la ley
Después de la Guerra Civil y durante toda la posguerra, España arrastró una escasez brutal de vivienda en las ciudades. Hubo control de rentas, prórrogas forzosas… y un mercado del alquiler muy intervenido. repositorio.uam.es+1
Para ordenar todo aquello, en 1964 se aprueba el gran “código” del tema: el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre). iustel.com
Su objetivo:
Más adelante, ya en democracia y con otro modelo económico, llega la actual LAU: la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde diciembre de 1994. BOE+1
Esta ley cambia el enfoque:
Dicho de forma simple:
luego se ordena el uso comercial de los espacios (locales),
y con los años se incorporan los alquileres temporales y los turísticos a medida que la sociedad se mueve más y viaja más.
Con esta línea temporal clara, vamos a los cuatro tipos uno por uno.
Antes de elegir un tipo de contrato, el propietario también debe valorar si la vivienda, el perfil del inquilino y su propia situación encajan realmente con una operación segura. En este análisis explicamos los controles básicos para alquilar un piso en Palma con seguridad antes de publicar el anuncio.
1. ALQUILER DE VIVIENDA: el “de toda la vida”
Cuándo y por qué aparece como figura central
El alquiler de vivienda es el más antiguo y el más protegido. Ya estaba en el centro de la LAU de 1964, y sigue siéndolo en la LAU de 1994, que lo define como el alquiler destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y su familia. BOE+1
Motivo de fondo:
Qué es, en palabras claras
Es el alquiler del piso donde una persona o familia:
Aunque el papel diga “1 año prorrogable”, la LAU actual obliga a alargar hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa) en muchos casos. La idea es: la vivienda se protege. Diario AS
Esa protección no impide que, en determinados supuestos, el propietario pueda necesitar de nuevo el inmueble para sí o para determinados familiares. Si este es tu caso, hemos preparado una guía específica sobre cómo recuperar una vivienda alquilada por necesidad, con los requisitos del artículo 9.3 de la LAU, el preaviso y la negociación previa que puede resultar necesaria antes de acudir a los tribunales.
Cómo lo llama la gente
Mira tú si somos capaces entre todos de decir cosas sin acertar las palabras bien. Hasta en la televisión, presentadores, periodistas, tertulianos, radio, políticos, incluso agentes inmobiliarios que pretenden pasar por formales, ya sea por desconocimiento o con toda la intención política, no son capaces de darle el nombre correcto. Así que todo eso, si responde a esa idea de hogar, es alquiler de vivienda, o, alquiler de vivienda habitual. (término correcto).
Dónde se lía la ciudadanía
2. USO DISTINTO DE VIVIENDA: cuando el piso no es un hogar, sino un negocio
De dónde sale esta categoría
La LAU de 1994 hace un movimiento clave: dice “por un lado, vivienda; por otro, todo lo demás”. Y llama a ese otro mundo “uso distinto de vivienda”. Ahí mete: locales de negocio, oficinas, segundas residencias, arrendamientos de temporada y otras figuras similares. BOE+1
La razón de fondo es clara:
Qué es el uso distinto de vivienda
Es todo arrendamiento urbano donde:
Ejemplos:
Aunque físicamente sea un “piso”, si urbanísticamente y en la práctica se usa como local u oficina, la ley lo trata como uso distinto de vivienda. repositorio.comillas.edu+1
Cómo lo llama la gente
Y a veces, mal llamado:
Entonces el único término correcto real posible es: «alquiler de uso distinto de vivienda»
Dónde se confunde
3. ALQUILER DE TEMPORADA: llega la movilidad
Cuándo empieza a tener peso
La temporada ya existía como idea, pero gana nombre y protagonismo con la LAU de 1994, cuando se incluye expresamente dentro de los usos distintos de vivienda junto a la segunda residencia y los locales de negocio. BOE+1
¿Contexto?
Ahí encaja la temporada: no es una noche de hotel, pero tampoco es “me mudo para siempre”.
Qué es sencillamente
Un alquiler de temporada es:
Por eso, el caso típico es:
Cómo lo llama la gente
Pues muy mal, ya que el término correcto jurídicamente es: «alquiler de temporada»
Dónde se hace el lío (y dónde entran los lobbies)
Y aquí repetimos nuestra obsesión profesional:
4. ALQUILER TURÍSTICO: el boom de las plataformas y el caso Mallorca
Cuándo explota el fenómeno
Siempre han existido “apartamentos de playa” y segundas residencias, pero el alquiler turístico como fenómeno masivo despega con internet y, sobre todo, con Airbnb, fundada en 2008 y que se expande con fuerza en Europa a partir de 2012–2014. repositorio.comillas.edu+1
En Baleares, la primera norma específica fuerte sobre “estancias turísticas en viviendas” es la Ley 2/2005, y en 2012 se aprueba la actual Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears, que integra y regula ese fenómeno de forma más clara. BOE+2BOE+2
Entre 2015 y 2022, las plazas de alquiler turístico legal en Baleares crecieron más de un 130%, mientras las hoteleras crecían alrededor de un 5%. Solo en Mallorca, el alquiler turístico creció varias veces más que el hotelero. fehm.info
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Mientras tanto, el Consell habla de decenas de miles de plazas ilegales y refuerza la inspección. Cadena SER
Qué es el alquiler turístico hoy
Eso es actividad turística, no simple alquiler.
Cómo se intenta camuflar
Aquí es donde todos los lobbies juegan con el lenguaje que acaba confundiendo a la sociedad:
Entonces el término jurídico correcto, el que debería emplear siempre los medios y la población para poder tener una mínima educación de base con la que establecer un punto de partida serio, es: «alquiler turístico».
Especialmente en Palma, cuentan los hechos:
¿Hay rotación?
¿Se anuncia en portales?
¿No hay título turístico habilitante?
Puede haber alquiler turístico ilegal cuando el contrato se llame “temporada”. Ojo!.
El papel de los lobbies en toda esta confusión
En Mallorca el mapa de intereses es muy claro:
La consecuencia para el ciudadano es clara:
Por eso, como despacho especializado en alquiler residencial en Palma, repetimos siempre la misma idea:
Nuestro resumen práctico (la brújula de Fincas Mallorca)
Cuando alguien entra por la puerta y nos pregunta: “¿Qué tipo de alquiler es este?”
Siempre hacemos el mismo recorrido:
¿Se va a vivir allí como casa?
¿Se va a vivir allí solo unos meses por un motivo claro, teniendo otra vivienda habitual en otro lugar?
¿Se va a usar para negocio, oficina, consulta, despacho…?
¿Se va a usar para turistas de paso, por días/semanas, con rotación y publicidad en portales?
Y terminamos con la frase que mejor resume todo este informe:
la ley, un administrador de fincas colegiado, un experto inmobiliario, un abogado, un juez… mirará qué se hace de verdad dentro del piso, y ponga lo que ponga el contrato por muy firmado que esté se aplicará siempre lo que dice la ley y no las cláusulas firmadas por ambas partes, por abusvivas o ventajosas que pudieran ser para alguna de las partes, ya que la ley, y aunque a nivel de calle no se alcance a comprenderla debido a toda esta confusión intencionada, SIEMPRE es y será lo más justo para ambas partes y para toda nuestra sociedad.
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico individualizado ni sustituye la consulta con un profesional del Derecho o con un administrador de fincas colegiado.
Las normas sobre arrendamientos urbanos, alquiler turístico y fiscalidad (IVA, impuesto de estancias turísticas, etc.) pueden cambiar con el tiempo y además aplicarse de forma diferente según el caso concreto.
Si eres propietario o inquilino y necesitas una respuesta adaptada a tu situación personal, te recomendamos que nos consultes directamente o que lo hagas con tu abogado / asesor de confianza antes de tomar decisiones basadas únicamente en este contenido.
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