Redacción: Fincas Mallorca, 11 de diciembre de 2024, 13:30 h.
Si eres propietario de una vivienda en Palma y estás considerando alquilarla, es fundamental que conozcas las ventajas de contratar a un Administrador de Fincas Colegiado (AFC) en lugar de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API). Aunque ambos profesionales operan en el sector inmobiliario, sus funciones y especializaciones difieren significativamente, lo que influye de manera directa en la administración de tu propiedad.
Formación y Capacitación Profesional
Los Administradores de Fincas por tradición desde la Época Romana son quienes han realizado desde toda la vida esta labor profesional reconocida socialmente de manera oficial. Cuentan con una formación específica en administración de propiedades, incluyendo aspectos legales, técnicos y financieros, sin olvidar su enorme paciencia y habilidades sociales. Entre sus materias específicas, y sobre todo aquellos que han cursado una carrera especializada como Pedro Sánchez Navarro (Experto Inmobiliario Universitario), de Fincas Mallorca, a diferencia de otros administradores de fincas colegiados que por tener carreras no tan específicas (empresariales, económicas, derecho, veterinaria, etc.) han podido optar igualmente a colegiarse, se encuentran asignaturas como las que verdaderamente son prácticas y enfocadas a la realidad de la actividad más cotidiana y necesaria, tales como:
Conocimiento Técnico sobre Edificios y Construcción
- Instalaciones en la Edificación
- Normas Tecnológicas de Edificación y Conservación de Edificios
- Conservación de Viviendas Privadas
- Equipamientos y Conservación de Viviendas Privadas
- Construcciones Públicas e Industriales
- Arrendamientos Urbanos y Rústicos
- Propiedad y Derechos Reales Inmobiliarios
- Planificación Municipal
- Construcción y Conservación de Edificios Públicos e Industriales
Derecho y Regulaciones Inmobiliarias
- Derecho Fiscal General e Inmobiliario I y II
- Derecho Comparado Inmobiliario
- Procedimientos y Actividades Administrativas
- Derecho Privado Registral
- Derecho Fiscal Inmobiliario
- Derecho Civil Patrimonial
- Derecho de la Empresa Inmobiliaria
- Derecho del Trabajo y Seguridad Social en la Empresa Inmobiliaria
Gestión y Administración
- Gestión de Transportes, Tráfico y Circulación
- Economía de la Empresa Inmobiliaria
- Gestión Informática de la Administración de Fincas
- Organización de Reuniones y Dirección de Grupos
- Dirección Financiera
Además de Sociología y Urbanismo, y Fundamentos de las Técnicas de Mejora de las Condiciones de Trabajo.
Esta preparación con una carrera universitaria reconocida por excelencia y diseñada específicamente para desarrollar la actividad con las mayores garantías de una preparación intelectual que existen actualmente en España es sin duda la de Experto Inmobiliario Universitario. Esto permite a Fincas Mallorca administrar de manera integral y eficiente las necesidades, por ejemplo, de un piso para alquilar y/o para vender en Palma.
Por otro lado, los APIs se enfocan principalmente en el escenario de la intermediación en operaciones de compraventa y alquiler, es decir, su servicio comprende un tiempo limitado relativamente corto, meses, desde que captan el inmueble, lo publicitan, hacen visitas, gestionan ofertas y finalmente asisten a las partes hasta que acaban firmando un contrato de alquiler o una escritura notarial de compraventa. Y ahí para ellos ha terminado su trabajo. Por ello, sin una formación tan profunda de los APIs en la administración. Fíjate que los APIs le llaman «gestión», no «administración». Hay una gran diferencia en los significados. La «administración» siempre es un grado mayor, un escalón importante por encima de «gestión» en cuanto a responsabilidad y autoridad. Luego está la palabra «asesor», pero ya eso es otro cantar. Aprende a diferenciar términos, va tu seguridad en ello.
Consideraciones Éticas sobre la actividad del Administrador del Alquiler
Leyes bien hechas y bien aplicadas son «win-win» para todas las partes. Hay que comprender ambas posturas, la del propietario y la de inquilino y mantener una equidistancia ya que ambas partes tienen un interés común, compartir los bienes o beneficios que ambos generan. Sin embargo hoy en día los medios de comunicación y los políticos no pueden estar más alejados de la necesidad real de la ciudadanía dado que sus «asesores» nunca han sido expertos en arrendamientos urbanos, sino periodistas, o cualquier profesión que no haya tenido que ver con la materia específica, el problema de España, que todo es marketing y prestidigitación.
El administrador de fincas colegiado se pone a diario en el lugar de inquilinos, de propietarios, e intermedia de una manera lo más éticamente responsable dado que su colegiación le obliga a ejercer funciones entre siempre haciendo equilibrios en el filo de lo público y lo privado. La vivienda es una necesidad básica y un derecho constitucional, y el patrimonio, en un sistema no comunista, es privado. Hay que encontrar el equilibrio lo más perfecto posible. Un buen administrador de fincas colegiado no deberá tener favoritismos ni intereses privados o personales sobre ninguna de las dos partes. Sin embargo le debe la fidelidad perpetua al propietario «Fidelitas Proprietati«, palabras en el escudo que lucía el anterior escudo logo oficial del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, el mismo que tenían los colegios territoriales y que una presunta modernidad ha suprimido.
Gracias a los propietarios que han creado de la nada las viviendas existe este patrimonio que disfrutar, que administrar. Las viviendas existen gracias al propietario, el uso y la administración es una consecuencia posterior, así que por favor, un respeto a la propiedad. Si este equilibrio se consigue todo irá de maravilla, todo el mundo contento, cada uno en su casa disfrutando de la vida y sin molestar más de lo necesario al otro, así dejaremos atrás a los juzgados para otros menesteres.
Funciones del Administrador del Alquiler, AFC
El administrador colegiado regula, cuando se precisa, el entendimiento entre propietarios e inquilinos, asiste a inquilinos para el debido cumplimiento de sus obligaciones entre ellas fundamentalmente pagar en tiempo y forma y mantener, cuidar y atender reparaciones de carácter ordinario de la casa o extraordinario si se trata de pequeñas reparaciones. Asimismo hará entender al propietario que también tiene obligaciones como garantizar la seguridad, salubridad y estanqueidad del inmueble, así como hacerse cargo de grandes reparaciones. Esta relación durará mientras dure el contrato de alquiler y/o mientras el propietario desee mantener la contratación de estos servicios que pagará él al administrador. Todo ello será de manera formal y documentada para mayor confianza y garantía mutua de las partes.
Cobertura Legal y Asesoramiento Jurídico Especializado de Administradores de Fincas Colegiados
Al estar colegiados, los AFCs tienen acceso a servicios jurídicos concretos proporcionados por su Colegio Profesional, lo que garantiza un respaldo legal sólido en la administración de tu propiedad. Esto es especialmente relevante en situaciones complejas o conflictos que puedan surgir con inquilinos o terceros. En contraste, los APIs no disponen de este soporte para arrendamientos urbanos tan especializado dado que su actividad principal es la intermediación puntual como agentes inmobiliarios, lo que podría limitar su capacidad para entender y resolver la naturaleza de ciertos problemas legales y sociales cotidianos.
Actualización Constante y Cumplimiento Normativo
La normativa que regula el alquiler de viviendas está en constante evolución. Desde la pandemia e incluso antes, en muy pocos años, ha habido al menos 5 cambios legales que han afectado estructuralmente y han cambiado de una manera relevante el mercado del alquiler, mientras que ateriormente hubo una costumbre que duró entorno a 50 años. ¿Había estabilidad verdad? ¿había vivienda verdad?. Las leyes deben salir de las costumbres y no al revés, nunca deberían imponerse unilateralemente con mano de hierro por iluminados del color político de turno que sea como ha sucedido con estos últimos decretos ley que nunca tendrán consenso con todos los actores sociales. Un Administrador de Fincas Colegiado se mantiene al día con las últimas leyes y regulaciones, asegurando que tu propiedad cumpla con todas las obligaciones legales vigentes. Por ejemplo, la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) ha introducido cambios sustanciales en la regulación del sector inmobiliario.
Gestión Integral y Personalizada permanente del Administrador de Fincas Colegiado
Los Administradores de Fincas Colegiados (AFCs) ofrecen un servicio integral pormenorizado y completo que abarca desde la selección de inquilinos hasta el mantenimiento y conservación de la propiedad, pasando por la administración de cobros y pagos, y la resolución de incidencias, mediante el cobro de honorarios mensuales. Su objetivo es asegurarse de mantener y conservar el piso, y maximizar la rentabilidad mientras se minimizan las preocupaciones para el propietario. Una vez firmado el contrato el administrador de fincas colegiado tiene la función de representar al propietario ante el inquilino para que éste no tenga que realizar ni una sola gestión más en adelante.
En cambio, los APIs suelen centrarse sólo en la intermediación previa y durante, sólo hasta la firma del contrato, sin involucrarse a partir de entonces en ningún conflicto o administración diaria y posterior una vez firmado el contrato de alquiler.
Últimos cambios legales que regulan las Funciones Profesionales
Si hoy en día cualquier agente o administrador, gestor, asesor, o cualquiera que pase por ahí, persona física o jurídica puede realizar este tipo de actividad sin supervisión de calidad es porque el ejercicio de estas profesiones está liberalizado, es decir, que ya no es necesario legalmente que quien ejerce la actividad disponga y acredite su preparación y/o pertenezca a un Colegio Profesional, a diferencia, por ejemplo de un médico, al que sí se le obliga a estar debidamente colegiado y controlado para ejercer la medicina. Un administrador/gestor/asesor/agente puede arruinar a una o múltiples familias por negligencia, millones de euros volatilizados en el peor de los casos. ¿Seguro que para favorecer la competencia entre empresas o profesionales es conveniente dejar manejar estos asuntos tan delicados e importantes en manos de tanto pirata?. No, es verdaderamente un retroceso grave.
La actividad que desarrollaban profesionalmente en exclusiva los administradores de fincas colegiados se liberalizó en España mediante la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, conocida como la Ley Ómnibus. Toda la jurisprudencia habida y por haber desde que existían registros, se fue a la basura. Esta ley supuso una destacable modificación de diversas normativas para la adaptación a la Directiva Europea de Servicios 2006/123/CE, cuyo objetivo era fomentar la competencia en el mercado de servicios. Desde entonces Fulanito, Menganito, Sutanito y todos los que venían detrás pudieron formalizar su actividad sin necesidad de colegiación profesional. Y hasta hoy, así nos va… Un verdadero lío, un descontrol general adonde nadie sabe hasta adonde alcanzan las competencias de cada uno. Internet lleno hasta arriba de manipulaciones que por sólo pura y simple repetición calan a la larga en la sociedad. El consumidor: confundido, las administraciones públicas: perdidas. Tenemos hoy una sociedad engañada, manipulada y a merced de todo tipo de lobbies con descarados intereses privados aunque intenten aparentar fines sociales. El servicio que recibe el ciudadano de quienes deben defender este sector: no existe. Las consecuencias de todo ello es y será la ruina de todos. Hay que ser muy inconsciente para dejar perder y caer los techos que nos cubren de la lluvia y del frío. Enfermaremos pronto, de hecho vemos muchos signos a diario. En vez de solidificar los cimientos del orden que estaba bastante logrado, los sabios tenían autoridad, estas últimas décadas los hemos socavado y los pilares del edificio se están dinamitando y agujereando, el hormigón se está pudriendo más cada día que pasa. Qué pena!, con todo lo que costó durante siglos, sudor y sangre levantar el edificio adonde vivimos todos.
Seguros y Responsabilidad Civil
La Ley por el Derecho a la Vivienda establece que los Administradores de Fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil para garantizar los derechos de los consumidores. En el caso de Baleares si además este admistrador de fincas se dedica a la intermediación en la venta de inmuebles deberá disponer adicionalmente de un seguro de caución. Según la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda en las Islas Baleares, los agentes inmobiliarios (APIs, Adminstradores de Fincas, o cualquier otra denominación de las que cada vez aparecen más) están todos obligados a contratar un seguro de caución con una cobertura mínima de 60.000 euros anuales.
Este seguro garantiza las cantidades que los agentes puedan recibir de clientes en el ejercicio de su actividad, asegurando su devolución en caso de incumplimiento o insolvencia. Además, la normativa exige la contratación de un seguro de responsabilidad civil con una cobertura mínima de 100.000 euros por siniestro y 600.000 euros anuales.
Estas medidas buscan profesionalizar el sector inmobiliario en Baleares, ofreciendo mayores garantías y protección a los consumidores. La inscripción en el Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Illes Balears (ROAIB) es obligatoria. Esto está muy bien, bravo, ¡había que poner un poco de coto a tanto mangoneo!.
Esto proporciona una capa adicional de seguridad para los propietarios, ya que cualquier error o negligencia en la gestión está cubierto por este seguro y este Registro Oficial. Sin embargo Los APIs no están obligados por ley a contar con este tipo de seguro en el resto de España, de momento, lo que podría dejar al propietario en una posición más vulnerable en caso de problemas. Para los APIs hay una falta de obligatoriedad específica estatal. A diferencia de Administradores de Fincas Colegiados, que sí tienen una obligatoriedad específica según su normativa colegial, los APIs no tienen una exigencia legal directa en toda España para contar con un seguro de responsabilidad civil. Sin embargo, pueden ser recomendados o requeridos contractualmente en determinadas operaciones.
Experiencia y Especialización en el Mercado Local
En Palma, contar con un Administrador de Fincas con amplia experiencia y conocimiento del mercado local es una ventaja considerable. Fincas Mallorca, con más de 30 años de trayectoria en la ciudad, se destaca como especialista en la venta y administración de alquileres de pisos, siendo altamente recomendada para este tipo de gestiones. Tenemos un profundo entendimiento del mercado inmobiliario local que nos permite ofrecer un servicio personalizado y eficiente.
Adaptación a Cambios Legislativos Recientes
Recientemente, el Govern Balear ha implementado el programa «Alquiler Seguro», destinado a aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles. Cadena SER. Este programa establece precios máximos de alquiler y requiere una gestión adecuada para cumplir con sus condiciones. Un Administrador de Fincas Colegiado está capacitado para adaptar la administración de tu propiedad a estos nuevos programas y regulaciones, asegurando el cumplimiento y aprovechando las oportunidades que ofrecen. Pero… ¿Será tan bonito como aparenta? Mmm… algo tiene que fallar. Resultado de una política urgente desesperada: invento mágico asegurado, populismo. ¿Quién sabrá realmente si de verdad es tan magnífico y bello todo lo que puede ofrecer el gobierno de turno? Nadie mejor que un administrador colegiado y con cuantos más años de experiencia que le van a dar la perspectiva más completa, mejor.
Conclusión
En resumen, contratar los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado para la administración del alquiler de tu piso en Palma ofrece múltiples ventajas en términos de formación especializada, respaldo legal, actualización normativa, gestión integral y seguridad. Fincas Mallorca, con su amplia experiencia y conocimiento del mercado local, se posiciona como la opción ideal para asegurar una administración con la mayor garantía de eficiencia y rentabilidad de tu alquiler.
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Si estás considerando vender tu piso, descubre cómo podemos ayudarte: https://www.inmobiliariapalma.com/vender.
Para propietarios interesados en alquilar su piso en Palma, infórmate aquí: https://www.inmobiliariapalma.com/alquilar.
