Publicado el 27 de septiembre de 2024 · Actualizado el 20 de agosto de 2026
Ley de Vivienda y contratos de alquiler es una combinación que genera dudas importantes para propietarios e inquilinos: límites de renta, índice de referencia, grandes tenedores, zonas tensionadas y actualización anual del alquiler. En esta guía resumimos los puntos principales que afectan a los arrendamientos de vivienda habitual.
Uno de los objetivos del Gobierno al aprobar la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, era controlar los precios de alquiler estableciendo que la revisión de la renta no podría ser superior al 2% en 2022 y 2023, al 3% en 2024, y que a partir de 2025 se establecería un nuevo índice de precios del alquiler antes del 31 de diciembre de 2024. Ese índice fue aprobado en diciembre de 2024 y está vigente desde el 1 de enero de 2025. En marzo de 2026, el Real Decreto-ley 8/2026 llegó a establecer con carácter extraordinario un límite máximo del 2% para determinadas actualizaciones de renta, pero fue derogado por el Congreso el 28 de abril de 2026 y dejó de estar vigente tras su publicación en el BOE de 30 de abril de 2026.
En base a esto, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana aprobó en 2024 el Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler de vivienda para conocer los valores de referencia aplicables, cuando corresponda, a viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. Este sistema fue actualizado en abril de 2025. En esta Guía elaborada por la Comisión de Imagen Profesional del CGCAFE, encontrarás todas las respuestas.
Conviene no confundir el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que el INE publica mensualmente para limitar la actualización anual de determinados contratos de vivienda, con el Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler, que sirve para determinar límites de renta inicial en los supuestos legalmente previstos en zonas de mercado residencial tensionado.
Si quieres distinguir con claridad cuándo estamos ante vivienda habitual, temporada, uso distinto o turístico, consulta nuestra guía para entender los distintos tipos de alquiler en Palma.
¿Qué es el Índice de Precios de Referencia del Alquiler?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda, establece que las administraciones públicas aprobarán las medidas para lograr arrendamientos asequibles situados en zonas con escasa oferta de alquileres destinados a vivienda habitual.
No afectará esta ley a arrendamientos de temporada, o de apartamentos turísticos o de cualquier otra modalidad diferente a la de vivienda habitual.
El tope del alquiler se establecerá según las características propias de cada vivienda, es decir, la superficie arrendada, el año de edificación, la conservación del inmueble, sus características, acabamientos, pintura, muebles, certificado energético, zonas deportivas, piscina, ascensor, etc. Estos índices determinarán, por tanto, un rango superior y uno inferior para poder establecer una horquilla máxima y mínima del precio del arrendamiento.
La Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana aprobó en marzo de 2024 el mecanismo de control de precios e índices de Referencia aplicable a los alquileres que se concierten en las localidades con mercado tensionado y lo actualizó en abril de 2025. Esta herramienta está accesible a través del portal del Ministerio en el siguiente enlace: Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler de vivienda.
Palma no consta entre las zonas de mercado residencial tensionado publicadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en las relaciones oficiales disponibles hasta el segundo trimestre de 2026. Por tanto, las limitaciones específicas que la Ley 12/2023 vincula a una declaración formal de zona tensionada no deben trasladarse automáticamente a un contrato de vivienda en Palma.
1.- Si el arrendador no es un gran tenedor
Las limitaciones de renta inicial que se explican a continuación se aplican cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado declarada formalmente. A 20 de agosto de 2026, Palma no figura en las relaciones oficiales de zonas tensionadas publicadas por el Ministerio hasta el segundo trimestre de 2026.
El límite del 3% correspondía a 2024. Desde enero de 2025 entró en vigor el IRAV para los contratos de vivienda habitual a los que resulta aplicable. El Real Decreto-ley 8/2026 llegó a establecer temporalmente un límite extraordinario del 2%, pero fue derogado el 30 de abril de 2026. Por tanto, ese límite extraordinario ya no está vigente a fecha de esta actualización.
Puedes ampliar esta cuestión en nuestra guía Actualizar renta de alquiler en Palma: lo que debes saber.
2.- Si el arrendador es considerado gran tenedor
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, define como gran tenedor a quien es titular de más de 10 inmuebles de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial también.
Cuando el arrendador sea un gran tenedor, la renta que se acuerde al inicio del nuevo contrato, cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, no podrá superar los límites que resulten de la aplicación conjunta de los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU.
«No afectará esta ley a arrendamientos de temporada, o de apartamentos turísticos o de cualquier otra modalidad diferente a la de vivienda habitual”
¿Qué tienen que tener en cuenta los arrendadores?
La Ley establece lo siguiente:
Para ver el funcionamiento del índice con ejemplos prácticos, puedes consultar también cómo funciona el nuevo índice del INE para actualizar alquileres.
¿Y qué dice la ley sobre los desahucios?
Respecto a las actuaciones de desahucio, la normativa vigente ha vuelto a prorrogar las medidas extraordinarias. Hasta el 31/12/2026 puede solicitarse, en los supuestos legalmente previstos, la suspensión de determinados procedimientos de desahucio y lanzamiento que afecten a hogares económica y socialmente vulnerables sin alternativa habitacional. Desde febrero de 2026 existe además una excepción relevante: esta suspensión no se aplica a aquellos arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas. Los arrendadores y propietarios afectados por los supuestos que dan derecho a compensación pueden presentar su solicitud hasta el 31/01/2027.
“La normativa vigente mantiene hasta el 31/12/2026 determinadas suspensiones de desahucios y lanzamientos que afecten a hogares vulnerables, con los requisitos y excepciones previstos legalmente. Las solicitudes de compensación que procedan pueden presentarse hasta el 31/01/2027.”
Si el problema no es un impago sino que necesitas volver a disponer de la vivienda para ti o para determinados familiares, hemos preparado una guía específica sobre cómo recuperar una vivienda alquilada por necesidad, con el artículo 9.3 de la LAU, el preaviso, el burofax y la negociación previa mediante MASC.
Administradores/as de fincas colegiados/as
La Disposición Adicional Sexta de la Ley supone un respaldo y reconocimiento para los administradores/as de fincas colegiados/as en una ley tan importante como es esta por su fuerte componente social. Reconoce la normativa que son esenciales porque con su trabajo garantizan los derechos de los ciudadanos en materia de vivienda, al ser una actividad profesional muy asentada en nuestra sociedad gracias a los servicios y garantía que recibe la ciudadanía de los profesionales registrados en los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y en su Consejo General.
Texto de la Disposición Adicional Sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda:
“A los efectos de la presente Ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta Ley.
Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo de manera individual o colectivamente.”
Alquilar bien no termina cuando se firma el contrato
Una correcta administración del alquiler implica controlar contrato, actualizaciones de renta, documentación, incidencias, comunicaciones, reparaciones y plazos durante toda la relación arrendaticia.
En Fincas Mallorca gestionamos alquileres de vivienda en Palma con un criterio preventivo para que el propietario tenga su expediente ordenado desde el primer día y no tenga que reconstruirlo cuando surge un problema.
Fuentes legales y documentación actualizada
este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y ha sido actualizado a 20 de agosto de 2026. La fecha del contrato, la situación concreta del inmueble, la eventual declaración de una zona tensionada y las modificaciones normativas posteriores pueden alterar el resultado aplicable a cada caso. No sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
