Redacción Fincas Mallorca, 27 de septiembre 2.024
Ley de Vivienda y contratos de alquiler es una combinación que genera dudas importantes para propietarios e inquilinos: límites de renta, índice de referencia, grandes tenedores, zonas tensionadas y actualización anual del alquiler. En esta guía resumimos los puntos principales que afectan a los arrendamientos de vivienda habitual.
Uno de los objetivos del Gobierno al aprobar la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, era controlar los precios de alquiler estableciendo que la revisión de la renta no podría ser superior al 2% en 2022, al 3% en 2024, y a partir de 2025 se establecería un nuevo índice de precios del alquiler antes del 31 de diciembre de 2024. En base a esto, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado el Índice de Precios de Referencia correspondientes al año 2024, un nuevo servicio para conocer los valores de referencia para el alquiler de una vivienda en zonas tensionadas. En esta Guía elaborada por la Comisión de Imagen Profesional del CGCAFE, encontrarás todas las respuestas.
¿Qué es el Índice de Precios de Referencia del Alquiler?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda, establece que las administraciones públicas aprobarán las medidas para lograr arrendamientos asequibles situados en zonas con escasa oferta de alquileres destinados a vivienda habitual.
No afectará esta ley a arrendamientos de temporada, o de apartamentos turísticos o de cualquier otra modalidad diferente a la de vivienda habitual.
El tope del alquiler se establecerá según las características propias de cada vivienda, es decir, la superficie arrendada, el año de edificación, la conservación del inmueble, sus características, acabamientos, pintura, muebles, certificado energético, zonas deportivas, piscina, ascensor, etc. Estos índices determinarán, por tanto, un rango superior y uno inferior para poder establecer una horquilla máxima y mínima del precio del arrendamiento.
La Secretaria de Estado del Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana ha presentado a información pública el mecanismo de control de precios e índices de Referencia que será aplicable a los alquileres que se concierten en las localidades con mercado tensionado. Esta nueva herramienta está ya accesible a través del portal del MITMA en el siguiente enlace: https://servapi.mivau.gob.es/.
1.- Si el arrendador no es un gran tenedor
¿Cuánto me pueden cobrar de alquiler?
– La renta decidida por las partes no puede ser superior a la última obtenida por el piso en los últimos cinco años, una vez aplicada la pertinente cláusula de actualización anual que será del 3% durante este año 2024.
– Tampoco se podrá incluir en el contrato la repercusión al arrendatario de gastos no incluidos en el contrato anterior. Tan solo será posible un incremento del 10% respecto a la última renta si se cumple alguno de los siguientes supuestos:
1).- Cuando la vivienda haya sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Cuando en los dos años anteriores a la firma del contrato se hubieran realizado actuaciones de rehabilitación o mejora con un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
2).- Se hubieran realizado mejoras de accesibilidad.
3).- La duración del contrato sea por un período de 10 años o más.
2.- Si el arrendador es considerado gran tenedor
La Ley 12/2013, de 24 de mayo, define como gran tenedor a quien es titular de más de 10 inmuebles de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial también.
Cuando el arrendador sea un gran tenedor, al arrendatario que se acuerde al inicio del nuevo contrato no podrá ser superior al menor de los siguientes importes:
«No afectará esta ley a arrendamientos de temporada, o de apartamentos turísticos o de cualquier otra modalidad diferente a la de vivienda habitual”
¿Qué tienen que tener en cuenta los arrendadores?
La Ley establece lo siguiente:
– Beneficios fiscales para los arrendadores que faciliten el acceso asequible al alquiler. Podrán beneficiarse de un 90% de reducción en los rendimientos del alquiler si bajan los precios en un 5% en zonas de mercado residencial tensionadas. También existen otras reducciones ligadas a la realización de obras de mejora, el alquiler a personas jóvenes o la adhesión a programas de vivienda asequible incentivada o protegida.
– Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período de 3 años, prorrogable anualmente, para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
– Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024. A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.
¿Y qué dice la ley sobre los desahucios?
Respecto a las actuaciones de desahucio, el Gobierno ha decidido mantener la normativa vigente, de forma que hasta el 31/12/2024 se mantendrá la suspensión de los desahucios y lanzamientos que afecten a hogares económica y socialmente vulnerables. Los arrendadores afectados pueden pedir, hasta el 31/01/2025, las compensaciones correspondientes.
“El Gobierno ha decidido mantener la normativa vigente, de forma que hasta el 31/12/2024 se mantendrá la suspensión de los desahucios y lanzamientos que afecten a hogares económica y socialmente vulnerables”
Administradores/as de fincas colegiados/as
La Disposición Adicional Sexta de la Ley supone un respaldo y reconocimiento para los administradores/as de fincas colegiados/as en una ley tan importante como es esta por su fuerte componente social. Reconoce la normativa que son esenciales porque con su trabajo garantizan los derechos de los ciudadanos en materia de vivienda, al ser una actividad profesional muy asentada en nuestra sociedad gracias a los servicios y garantía que recibe la ciudadanía de los profesionales registrados en los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y en su Consejo General.
Texto de la Disposición Adicional Sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda:
“A los efectos de la presente Ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta Ley.
Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo de manera individual o colectivamente.
